EP2506【吳淡如Ｘ陶迪】海外買房最大的坑！各國都有．．

重點摘要

• 陶笛好從 2008 年起在日本持有多間房產，原本委託慶應大學畢業的業者代管，但疫情後對方退休、業務傳給兒子，兒子把房子租給印度房客還忘了收保證金，房客烹煮香料引來老鼠，鼠群咬破水管，導致樓下陶笛好自有的便利商店及其他住戶裝潢受損，陶笛好被要求賠付日幣百萬以上。
• 代管公司第二代後來主動在群組坦承：他把每月代管費的一半分給了陶笛好公司的兼差員工（理由是對方「幫忙溝通中文」）——等於兩邊同時從陶笛好這裡拿錢，而她疫情期間無法親赴日本，這個利益架構拖了多年才被拆穿。
• 陶笛好從 2016 年起在越南胡志明市、2018 年起在河內陸續購入約十間新建房產，初始本金不到台幣千萬（從日本租金滾入）；到去年（2025 年）越南房市高峰，賣出八間，最低漲幅 80%、最高約三倍，代表整段投資獲利豐厚，但管理過程一波三折。
• 越南代管的台灣年輕人疫情期間完全停報帳目，被逼問才給出帳單，但帳目顯示代管費被多次重複收取，其中一筆的解釋是「要請公安（越南警察）喝咖啡」；賣房時仲介佣金從標準 2% 一路漲到 4%，最後一批的理由是「我幫你多賣 30 萬，所以應該多收 1%」。陶笛好最後只傳一句話：「我在等你的 4%，看你貪婪到哪。」
• 陶笛好建議：沒有台幣三千萬以上的資金規模，不要輕易投入海外房產；就連叫親戚代管也很危險——她舉例說有朋友拜託表姐管日本房子，結果表姐全家直接搬進去住了 20 年、從未付過一毛租金，若不願提告「侵佔」，完全無解。

詳細內容

日本房產：第二代接班後問題全爆發

陶笛好從 2008 年起在日本陸續購入多間店面與住宅，委託一位慶應大學畢業、持有房仲執照的業者長期代管，合作多年無礙。

疫情後老先生退休，業務傳給兒子，問題逐一浮現：兒子把位在熱鬧地區的房子租給一群印度房客，沒收保證金（在日本非常罕見），房客烹煮香料引來老鼠，鼠群咬破水管，造成樓下陶笛好自有的便利商店及其他住戶裝潢受損，向陶笛好求償日幣百萬以上。

更驚人的是，兒子後來在群組裡主動坦承：他把每月代管費的一半分給了陶笛好公司的兼差員工，理由是對方長期「幫忙溝通中文」應得報酬——等於兩邊同時從陶笛好這裡拿錢，而她疫情期間無法親赴日本核實，整個利益架構持續多年都未被發現。得知此事後，陶笛好立即更換代管公司。

越南胡志明市：仲介佣金從 2% 漲到 4%

陶笛好從 2016 年起在越南胡志明市、2018 年起在河內陸續購入約十間新建住宅，用日本租金收益作為本金持續投入，並委託一位台灣年輕人負責代管與租賃。

到去年（2025 年）越南房市高峰，陸續賣出八間，最低漲幅 80%、最高約三倍，整體獲利豐厚。但管理過程問題重重：

• 疫情期間代管者完全停報帳目，被逼問才提供，但帳單顯示代管費多次重複收取
• 其中一筆費用的解釋是「要請公安喝咖啡」，暗示涉及灰色打點
• 賣房時，仲介佣金先從越南標準 2% 漲至 3%（理由：聯合多家仲介、廣告費較高），最後一批更報出 4%（理由：「我幫你多賣了 30 萬，所以應該多收 1%」）

陶笛好沉默後只傳一句訊息：「我在等你的 4%，看你貪婪到什麼地方，你恩將仇報。」最終把越南房產全數售出，結束合作關係。

第三個未具名國家：合約未登記的灰色地帶

陶笛好另提及在某個早期信譽良好、疫情後逐漸變質的未具名國家，購買了一間商業辦公室，委託當地公司代管收租，早期按時清算，看似穩定。但她後來發現，買賣合約始終沒有送進當地不動產登記機關正式申報，代表對方可能有「一屋多賣」的操作空間。疫情後對方開始以「土地每年增值 10%」為由，要求追加百萬合夥投資；陶笛好察覺異狀，選擇逐步收回資金。

海外買房最大的坑：「誰管」比「哪裡買」更重要

陶笛好歸納幾個核心觀察：

• 資金門檻：沒有台幣三千萬以上的規模，海外房產「一兩間很難管」，不建議進場
• 管理人選：親戚代管同樣危險。有朋友拜託表姐代管日本房子，表姐全家搬進去住了 20 年、從未付過租金；若不願走「告侵佔」的法律途徑，完全無解
• 疫情啟示：疫情讓人無法親赴各地確認，所有代管人同時看見「你的錢還在進來、你的人不在這裡」，才有了上下其手的空間
• 日本市場展望：旅遊業薪資低、毛利有限，房價不會有太大波動；若想退休後去住，建議等退休再買，價錢不會差太多

精選語錄

「你真的天高皇帝遠，你管不到啊。你只能非常依賴當地信任的人，而且我們在疫情的時候，因為只剩下一個人了，所以你覺得很安全，縮小規模就好了，你真的沒有想到他們的利益架構是這樣。」

「我在等你的 4%，看你貪婪到什麼地方，你恩將仇報。」

「原來，是有這樣的事情讓你錢不夠，那真的對不起了。」（聽聞代管費一半被自家員工分走後，氣到說不出話的諷刺回應）

時間軸

逐字稿無明確時間點標記，以下為內容出現順序：

• 廣告（堅果樂園、遠東生技保養品）
• 陶笛好自我介紹（TODY）
• 日本房產踩雷（2008 年起持有，疫情後問題浮現）：印度房客、老鼠咬破水管、日幣百萬賠款
• 揭露代管費一半被分給兼差員工的內幕
• 親戚代管日本房子案例（表姐搬進去住 20 年）
• 越南胡志明市投資經歷（2016 年進場，去年〔2025 年〕高峰出場）
• 越南帳目混亂、公安喝咖啡費用
• 越南仲介佣金 2%→3%→4% 的過程
• 第三個未具名國家的房產問題（合約未登記、追加投資邀約）
• 核心建議：三千萬門檻、管理人選最關鍵
• 課程廣告（房商必修課）
• 廣告（法式鳳梨酥）