央行管制「就到這裡」？！房市要復活了？ 2026.06.23

重點摘要

• 新青安（政策性青年安心成家房貸，2023年上路）實施三年後，平均核貸金額從905萬元升至1,086萬元，購屋族多扛約180萬房貸；2026年第一季房貸利率升至2.46%，創2009年以來單季新高
• 新青安1.0將於2026年7月底到期，優惠利率屆時消失，月繳增幅有限，但5年寬限期結束後本金攤還啟動，每月房貸將大幅翻倍，是最需警戒的財務節點
• 新青安2.0（尚未定案）設有「排老」（年齡＋貸款年限≤80歲）及「排富」（個人年收入≤200萬元）條件，且前三年後利率逐步接軌市場，第七年後恢復市價
• 央行6月例會令市場大失所望：總裁「打房到此為止」的說法讓整個房產圈預期豪宅標準放寬、建商貸款鬆綁，公布當天一無所有，信心受到二度打壓
• 現階段新建案普遍需超過一年才能去化，但部分新興重劃區（如桃園A7周邊）出現四字頭（每坪40萬元起）回落價格，為少數撿便宜機會

詳細內容

新青安三年：購屋負擔數據解析

新青安政策自2023年上路，房仲業者統計聯徵中心2026年第一季資料顯示，平均購屋建估值從2023年第一季的1,266.8萬元攀升至1,546.6萬元，增幅約280萬元；平均核貸金額則從905萬元升至1,086萬元，增加約180萬元。貸款成數從72.5%微降至71%，利率從2.07%升至2.46%，後者創下2009年統計以來單季最高。住展雜誌發言人陳炳辰指出，目前整體貸款環境不如過去寬鬆，且新青安只有公股銀行承做，最高貸款1,000萬、最高八成成數屬最佳情境，實際核貸結果因物件、資產與信用狀況而異。

新青安1.0到期與2.0規則比較

新青安1.0預計於2026年7月底到期，屆時享有的兩碼優惠利率（約0.5個百分點×2）將中止。由於享有5年寬限期，月繳增幅僅數千元，短期衝擊有限；但陳炳辰特別提醒，寬限期結束後本金攤還啟動，月繳金額將「Double上去」，這才是真正的壓力所在。至於新青安1.0的用戶能否直接轉接2.0方案，目前主管機關尚未公布說明。

新青安2.0（規劃中）主要架構：

• 利率優惠遞減：前三年享有兩碼優惠，第四至七年逐步調整至市場利率，第七年後全面接軌
• 排老：年齡加貸款年限不得超過80歲（例：40歲者最多貸40年）
• 排富：個人年收入不得超過200萬元
• 總價上限（討論中）：3,500萬元以上物件不得使用新青安——陳炳辰指出，3,500萬元在台北市根本買不到合適物件，此上限形同虛設

央行6月會議令市場大失所望

2026年6月中上旬，央行總裁發言稱「打房到此為止」，整個房產業隨即盛傳豪宅認定標準將放寬（現行標準被業者認為過低）、建商預售屋貸款也可能鬆綁，部分建商人士更釋出消息稱七、八月有機會出現利多。

然而，6月例會公布結果，不僅未升息，也未放寬任何管制，竹籃打水一場空。陳炳辰形容，這是市場信心的第二度打壓，而央行自身立場或許是「我已克制升息，對你們的房市夠好了」。加上會議前夕股市曾短暫震盪、引發部分資金觀望，最終股市隨即回升，吸金效應更勝以往，購房意願進一步低落。

房市與股市的罕見分化

陳炳辰形容當前台灣是「股市百年難得一見的行情，房市也是百年難得一見的……差別」，兩個市場在同一時間出現截然相反的極端狀態，過去「股市好房市也好」的連動邏輯暫時失效。主持人阮慕驊也提到，過去曾有人以房貸借出資金投入股市，陳炳辰指出此類行為目前無明文限制，也是央行持續管控房貸集中風險的背景原因之一。

房市現況與低價撿便宜機會

陳炳辰指出，目前新建案普遍需要超過一年才能去化，2025年（去年）底推出的利多措施（包括第一屋寬限期延長半年、第二屋優惠等）完全未產生刺激效果。建商難以貿然全面降價，原因是已購客戶會要求比照辦理，因此部分建商改採「個別召回已購客、重新訂價」方式悄悄回歸區域行情。

觀察機會區域方面，新興重劃區（尤其是桃園A7周邊）出現較明顯回落，過去攻上每坪五字頭（50萬元以上）的案子，目前已有回到四字頭（40萬元起）的物件出現，是現階段相對值得觀察的入手時機。

精選語錄

「央行可能認為說，我沒有升息，已經對你們的房市夠好——你不知道我的苦心嗎，我是用心良苦。」——陳炳辰描述央行對市場的立場

「股市是百年難得一見的行情，房市也是百年難得一見的……差別。」——陳炳辰形容當前股市與房市的極端分化

「你的寬限期過後才可怕，因為你這些人，寬限期過後開始本金了，你的整體每個月房貸要繳的是Double上去。」——陳炳辰提醒新青安用戶潛在風險

時間軸

逐字稿無明確時間戳，以下依節目段落順序整理：

• 節目開場：主持人阮慕驊介紹新青安三年數據（2023年Q1 vs. 2026年Q1）
• 第一段訪談：住展雜誌陳炳辰解析新青安1.0到期機制、新青安2.0規則設計，以及台北市房價與貸款上限落差
• 廣告休息
• 第二段訪談：央行6月例會結果令市場失望、股市 vs. 房市資金流向、房市冷清現況與重劃區回跌低價機會