EP2359【吳淡如Ｘ李婕絲】不用買房也能當房東？包租代管這樣玩

重點摘要

• 精準族群分類是提升租金的核心：針對工程師放電競椅、架固定 IP；針對精品業櫃姐佈置鏡子與打卡空間；整棟歡迎寵物則放貓抓板，租金可比同區高 10-15%
• 包租商業模式平均一年回本：以低價從房東包下整棟、自行裝修後分租，40 坪公寓裝修約 40 萬、包租月租 2.5 萬，實際向房客收租可達 7 萬
• 合約是包租代管最重要的保護：李婕絲早期裝修完一個案子約半年後被房東以「兒子要回來住」為由趕走，當時合約未載明裝修費補償，損失全由自己吸收，現已將違約賠償條款詳列合約，賠償金額須遠超裝修費
• 科技管房降低遠端管理風險：智能電表自動抄錶、黑名單系統可查詢通緝與欠繳罰單，社群媒體篩選房客過往行為
• 政府租金補貼政策影響出租合法性：非法改建房屋無法讓房客申請租金補貼，部分房客月租 7,000 元卻可領近 5,000 元補貼，合法物件競爭力更高

詳細內容

創業起點：從 20 萬到九位數年收

李婕絲大學畢業後在美商地產相關公司任職，萌生打造被動收入的念頭。初期口袋只有 20-30 萬，因買不起房而先從「包租」（向房東承租再轉租）起步，逐步累積資本才開始自購。15 年後，她的年收入已達九位數（億元級），經手房東幾百位、房客幾千位，同時兼任台中市竹林公會副理事長。

族群分類：讓空間對應特定租客需求

李婕絲認為同一條路上的租金可以差異極大，關鍵在於依族群調整空間設計：

• 工程師群：年薪 300-500 萬是基本水準，在房間內擺電競椅、提供固定 IP，對他們而言省去自購成本。工程師社交圈較封閉，互相介紹後自然形成「工程師群組」，黏著度高。
• 精品業櫃姐：1-3 樓精品專櫃的銷售員願意花較多租金，喜歡打卡拍照，佈置鏡子與上鏡空間即可加分。新冠疫情（2020 年）期間，她將一間空房改裝成直播室供全棟房客登記使用，不額外收費，卻讓每間套房租金提升約 800 元，整體租金反增 15%。
• 寵物族群：若整棟定位為寵物友善，屋內放貓抓板、貓跳台，精準吸引同好聚集，避免鄰居糾紛。

包租代管的兩種模式

1. 包租：李婕絲以低價從房東簽五年長約、自行出資裝修，之後以市場行情分租給多位房客，賺取租金差額。以 40 坪公寓為例，裝修費約 40 萬、包租月租約 2.5 萬，裝修後向房客收租每月可達 7 萬，平均一年回本。
2. 代租代管：房東自行出資裝修，委託李婕絲以管理費換取服務；或房東完全不想花錢，就直接長期低價讓出，由她全權改裝與出租。某醫生案例：房屋荒廢近十年，年租約 125 萬，醫生不願出資、不限租期，讓她全案操刀後，每月可收租金逾十萬。

合約保護：血淚教訓

13 年前（2013 年左右），李婕絲在台中裝修完一個案子約半年後，房東以「兒子要回來住」為由要求收回，當時合約未載明裝修費補償，損失全由自己吸收。此後她在合約中明訂：房東若提前終止，賠償金額須遠超裝修費，以保障前期投入。

科技管房與租客篩選

因長期往返台灣、日本及其他國家管理物件，李婕絲建立了遠端管理系統：

• 智能電表：自動抄錶、線上查看用電量，省去人工巡視。
• 黑名單系統：輸入房客身份證號、生日與姓名，可查詢是否為通緝犯、失蹤人口，以及是否有未繳罰單。
• 社群媒體審核：李婕絲加入房客的 Instagram、TikTok，觀察平日行為；曾看到某房客留言區出現「欠錢不還」字樣，便婉拒續租。

日本房產的教訓

李婕絲在日本亦有物件，委託當地管理公司後，對方為省事將整排套房租給一家印度企業當員工宿舍。因住戶未保持清潔、廚餘吸引老鼠，鼠害咬斷水管導致樓下漏水，損失百萬。此事讓她體認到：信賴的管理窗口比任何系統都重要。

餐飲副業：去廚師化的冒菜店

在管理物件的店面空置時，李婕絲曾陸續開餐廳與香氛店。其中逢甲大學附近一間約 20 坪的冒菜（四川風格湯鍋料理）店，每天翻桌 7-8 次。秘訣在於「去廚師化」——所有流程 SOP 化，讓無廚藝背景的員工也能操作，有效控制成本。

課程：租金獲利學

李婕絲在知識平台推出《租金獲利學》線上課程，定價 6,000-8,000 元、共約 10 小時，涵蓋：

• 包租代管產業全貌
• 市場調查與投報率計算
• 法律合規（包含 2025 年底（去年年底）內政部推動的租賃修法方向）、合約擬定
• 管線工程判讀、工班管理
• 30 項例行工作表格化、管理系統操作

目標受眾分三類：有意創業者、本身已有不動產資產者（如繼承舊宅的屋主），以及想靠管理能力取代自有資本起步者。

精選語錄

「我們要的不是租得快，是要租得久——這是我在這行當中最大的領悟。」

「我把自己的包租代管當假房在投資我的房東。」

「不要先想成不成，開始是需要勇氣的。」

時間軸

逐字稿無時間標記，無法提供時間軸。