EP.54｜第二戶房貸6成變7成｜借得到錢，也是一種特權

重點摘要

• 央行9月17號把第二戶房貸上限從六成拉到七成，看起來只多一成，但槓桿倍數其實從2.5倍跳到3.3倍，買千萬房子頭期款直接少100萬，這筆省下來的錢可以拿去投資，房地產的吸引力因此回升一點。
• 央行統計到今年7月底，全體銀行放款的預期呆帳比率只有0.14%，建築貸款更低到0.08%，代表銀行審核非常嚴格，房貸品質很安全，大仁認為這樣的數字完全不支持「房價會崩盤」的說法。
• 台灣M2貨幣總量年增率今年來到6.75%，高於過去七年平均的6.5%，個人理財周轉金（信貸）年增率更飆到27.6%，代表越來越多人借錢投資股市，錢變多的結果就是通貨膨脹，越晚借錢的人手上的錢就越貶值。
• 大仁認為政府打房的目標不是讓房價崩盤，而是讓房價「緩漲」不要讓民眾FOMO搶進，這次信用管制放寬（六成到七成）加上購地貸款期限鬆綁，代表央行判斷之前的煞車已經有效，現在願意稍微放行。
• 大仁主張中產階級（收入中等但資產不上不下）在這波趨勢中最吃虧，因為底層勞工靠基本工資調漲自動加薪，資產階級靠房貸和股票質押的槓桿越滾越大，唯獨中產階級房貸信用被限制、股票質押也難借到高成數，兩頭都卡住。

詳細內容

央行放寬第二戶房貸至七成

央行在9月17號宣布，第二戶房貸的貸款上限從今年3月的六成再放寬到七成，這是繼今年3月從五成放寬到六成之後的第二次調整。大仁解釋，表面上只多一成，但槓桿效果差很多：買一千萬的房子，五成貸款時槓桿是2倍（自備500萬），六成時是2.5倍（自備400萬），七成時直接跳到3.3倍（自備300萬）。他認為房地產投資的核心價值就在於槓桿，槓桿被壓低時資金效率差，錢自然會流向股市；這次放寬讓自備款直接減少25%（從400萬降到300萬），省下的100萬可以拿去投資0050或台積電等標的，房地產的吸引力因此回升，但仍不如信用管制前那麼誘人。

對房市交易與換屋族的影響

大仁預估這次放寬會讓交易量稍微回溫，因為能貸到更高成數的人變多了。對於已有自住房、想再買第二間房給小孩或父母的換屋族來說，需要準備的自備現金變少，操作也更簡單，不用先賣掉舊房才能買新房。他認為受益最大的是「資產多但現金少」的家庭，因為他們可以拿既有資產去借更多錢，再加上台灣股市今年（2026年）已經上漲5、60%，不少已在股市獲利了結的人，可能會把資金轉往房地產做資產配置，也就是他一直主張的「股房配置」取代傳統的「股債配置」。

銀行放款品質與M2貨幣供給

央行統計到今年（2026年）7月底，全體銀行放款的預期呆帳比率只有0.14%，建築貸款的預期呆帳比率更低至0.08%，大仁認為這代表銀行審核非常嚴謹、放款品質很好，不支持「年輕人月薪3萬也能借到上千萬房貸」這種以偏概全的說法。他接著解釋M2（廣義貨幣供應量，涵蓋現金、活存、定存）的年增率：2020年5.84%、2021年8.72%、2022年7.48%、2023年6.25%、2024年5.83%、2025年4.54%、2026年（今年）6.75%，七年平均約6.5%。他強調「錢是借出來的，不是印鈔廠印出來的」，越多人貸款，社會上流通的貨幣就越多，這就是通貨膨脹的根源；今年M2年增率高於平均，央行歸因於AI相關投資、出口暢旺帶動企業貸款需求增加，以及股市大漲帶動個人理財借貸需求上升。

政府打房的真正目標與房價心理

大仁指出，政府打房的目的不是讓房價崩盤，而是希望房價「緩漲」，避免民眾出現搶進的FOMO心態，也避免像疫情時期那樣一次跳漲二三十趴。他引用永慶房屋的問卷數據：認為房價會下跌的消費者比例從42%降到36%，主因是AI相關產業前景看好、股市大賺、企業出口獲利成長，讓大眾覺得手上的錢變多了、房價不易再跌。他也提醒，若真心期待房價腰斬對半砍，這在目前政策方向下並不現實，建議與其抱怨房價太高，不如把心力放在提升自己的收入與資本累積能力。

貨幣貶值與蛋黃區房價的長期趨勢

大仁進一步用M2年增率推算：若未來每年以保守的4%成長，30年後台灣的M2總量將是現在的3倍，也就是從70兆膨脹到227兆。錢變多之後會去追逐相對稀少的優質資源，也就是生活機能好、醫療交通便利的蛋黃區房子；他同時提到，未來30年台灣人口可能減少500到600萬人，這會讓機能較差、人口外流地區的房價停滯甚至下跌，而蛋黃區則因人口與資金集中而持續增值，呈現「強者恆強」的分化格局。

借貸紅利與階級流動

大仁分析今年個人理財周轉金（信貸）年增率高達27.6%，遠高於M2的6.75%，代表越來越多人借錢投資股市。他提出「借貸紅利」的概念：市場上大多數人（年輕人、經濟壓力大的中年人）都不敢借錢投資，誰敢在別人不敢借的時候借錢並投入市場，誰就能賺到超額報酬。不過他也指出，這個紅利正在縮小，因為借款利率從2.8%一路調升到4.5%左右，且部分券商（如元大證券）大幅限縮股票質押的可貸金額，借錢投資的門檻正在提高。他認為，懂得運用槓桿的人資產階級會持續往上爬，保守不借貸的人則會相對貶值，這正是資本主義下的財富分配邏輯。

自住房 vs. 投資房的定位差異

大仁重申，他前面談論的房市優勢主要是針對自住房，若是純粹的投資型房產，報酬效率仍不如股票。他認為除非手上股票資產占比已經過高、需要做資產配置分散風險，否則投資房產的吸引力有限，因為房地產比較接近「類現金」的概念。他也補充房地產除了增值之外還有多重非財務功能：每月房貸攤還的本金部分等於「財富儲存」；有房在婚姻市場上是加分訊號；30歲有房也是社會地位的象徵；房產還可以作為世代傳承工具，把房子和負債一起傳給下一代。

比較財富階級不能只看收入

大仁強調，比較兩個人的財富階級不能只看年收入，因為背後的家庭資本才是關鍵差異：同樣年收入300萬的人，一個完全靠自己存錢繳房貸，另一個則有父母提供頭期款和資金奧援，兩者的資產累積速度完全不同。他認為「該不該買房」根本是假議題——手上錢夠多的人自然會買房，猶豫不決往往只是因為賺得不夠多，應該把精力放在提升自己的賺錢能力上。

QA：股票獲利了結降低曝險的心理帳戶問題

一位聽眾詢問「單筆all-in獲利後，把成本抽回現金、只留獲利在市場」的做法是否合理。大仁指出這涉及行為財務學的「心理帳戶」概念——人會把錢分成不同帳戶對待（例如撿到的錢比辛苦賺的錢更容易亂花），但經濟學上一塊錢就是一塊錢，不該因來源不同而區別對待。他以具體數字說明：把1000萬變成1200萬後抽回200萬現金，看似保本，實際上是把曝險比例從100%降到約83%（1000/1200），本質上就是降低曝險的操作，沒有神奇之處，重點是使用者要清楚自己在做什麼，而不是被心理帳戶或「莊家的錢效應」誤導而承擔不必要的風險。

QA：該不該現在借信貸投資

一位聽眾詢問7月已借120萬信貸，現在該再借還是等明年股票上漲後再借。大仁認為，借錢的選擇權其實掌握在銀行手上而非借款人自己，能借到錢的時候就該先借，因為額度可能隨時被收緊（他以疫情期間股票質押額度被大砍為例）。他也分享對感情與金錢放大人性的觀察：金錢會放大一個人原本的性格，他自己過去經濟拮据時較為小氣，後來收入穩定後反而變得樂於請客、成立公益基金，顯示他大方分享的個性是被財富放大而非改變。

精選語錄

「錢不是印鈔廠一張一張印出來的，錢是借出來的。」 「有錢可借直接借，戒無錢空幻想。」 「你如果都一直去抱怨那個，你就不會去掌握到現在的時機啊。」

時間軸

• 開場：節目進度分享、推薦小資YP新書《投資十年就退休》
• 主題一：央行第二戶房貸放寬至七成，槓桿與購屋影響分析
• 主題二：銀行放款預期呆帳比率極低，房市不具崩盤條件
• 主題三：M2貨幣供給年增率與通貨膨脹機制
• 主題四：政府打房目標為緩漲而非崩盤，蛋黃區房價長期趨勢
• 主題五：借貸紅利與資產階級形成、中產階級困境
• 主題六：自住房功能與跨世代財富比較
• QA一：獲利了結降低曝險的心理帳戶陷阱
• QA二：信貸投資時機、金錢放大人性