【創新突圍】當家不再是堡壘？桃園「防災都更」如何用汗水換取住戶信任

重點摘要

• 都市更新、危老重建和防災都更各有不同法規依據，並非老屋就一定得都更；海砂屋因混凝土含高氯離子導致鋼筋腐蝕、天花板剝落，是桃園市目前優先鎖定的類型，也是最直接威脅住戶人身安全的情況。
• 桃園市成立「駐都中心」行政法人，定位介於政府機關與民間公司之間，主要功能是把複雜法規翻譯成民眾聽得懂的語言，並在重點都更地區設立實體工作站，讓居民隨時可以輕鬆諮詢，降低對都更流程的陌生感與恐懼。
• 正光花園新城整合超過十年、同意率長期卡在 50%，駐都中心介入後短短半年就拉升至 95%；這個示範效應立即帶動緊鄰的集賢社區（同樣海砂屋）加入，龜山金山社區也跟進，顯示一個成功案例的連鎖力量遠大於法規宣導。
• 「投仁制度」是快速整合的核心——找出社區裡居民本來就信任的里長、代書或地方人士擔任發動角色，搭配駐都中心的行政公信力，形成「雙重安心感」，同時有效阻止錯誤資訊在鄰里間流竄。
• 桃園的配套措施還包括：初期「房型調查」讓住戶提前看見未來坪數、朝向等具體藍圖，提高參與動機；長遠策略結合 TOD（大眾運輸導向規劃），以捷運站周邊都更引導商業與居住機能混合升級，減少城市通勤負擔。

詳細內容

都市更新、危老重建與防災都更的差異

桃園市政府都市發展局副局長歐正一指出，都市更新、危老重建、防災都更三者各有法規依據，並非屋齡超過某個門檻就一定要都更，而是依建築物的實際安全狀況評估。在桃園市目前優先處理的案型中，海砂屋最為迫切——因為以含高氯離子的海砂拌入混凝土，長期導致鋼筋腐蝕、結構弱化，嚴重時天花板剝落、直接威脅住戶生命安全。歐副局長也特別提到 2024 年 4 月 3 日花蓮地震後，社會對老屋安全的關注再次升溫，讓都更議題進一步浮上檯面。

駐都中心：政府與民間之間的行政法人

為推動都更，桃園市成立「駐都中心」，法律形式為行政法人，定位介於市府機關與一般民間公司之間。其核心任務有兩個：一是將生硬的法規條文轉化為一般市民聽得懂的語言；二是在重點都更地區設立實體工作站，讓居民隨時可以在輕鬆的氛圍下（如「喝茶聊天」）詢問都更對自己的好處。目前除了正光花園新城，中立老街溪周邊、中立火車站周邊都已設有工作站，以因應當地大量的老舊建築更新需求。

正光花園新城：示範案例的連鎖效應

正光花園新城是一個海砂屋案例，整合工作卡關超過十年，同意率長期停滯在 50% 左右。駐都中心介入後，半年內將同意率推升至 95%，成為桃園公辦都更最具代表性的示範。這個成果立即產生連鎖效應：緊鄰正光的集賢社區同樣是海砂屋，看到成功範例後信心大增，迅速跟進；龜山金山社區（多年整合未果的海砂屋社區）也在市府公辦協助下降低進入門檻，開始推進整合流程。歐副局長表示，示範案例的力量遠超過直接宣傳，「一個傳染一個，越來越多人能接受。」

投仁制度：讓陌生變信任的關鍵人物

駐都中心推動整合的首要工作，是找出社區中已有信任基礎的「投仁」——里長、代書、地方有影響力的人士，甚至已初步做過整合工作的建商等。由這些人擔任發動者，搭配駐都中心的行政公信力，形成「雙重安心感」：居民既信任熟悉的面孔，又因政府行政法人介入而降低對利益衝突的疑慮。這個機制同時能在第一時間導入正確資訊，阻止不實傳言在鄰里間擴散，加快整合節奏。

房型調查與藍圖具象化

一般都更流程中，住戶須等到政府審定「權利變換」方案才知道自己能分配到哪種房型，往往在整合後期才能確定。桃園的做法是在初期就進行「房型調查」，蒐集每位住戶的家庭人數、現有產權面積、是否有意願加購更大坪數、朝向偏好等資訊，讓居民提前看到未來生活的具體樣貌——類似建案銷售中心展示的實體模型——使他們對都更的結果更有掌握感，進而提高參與意願。

TOD 導向規劃與舊城活化

歐副局長指出，桃園目前是全台人口成長最快的城市之一，外來人口大量進駐，都更政策因此結合 TOD（Transit-Oriented Development，大眾運輸導向規劃）概念，以捷運站為節點推動周邊都更，引導商業與居住功能混合使用，降低通勤移動的負擔。在舊城區，如警察局旁的「五福案」，都更還結合整體舊城活化規劃，不只是單純拆舊蓋新，而是同步提升街區的都市品質與歷史紋理保存。

精選語錄

「你想迫切了解都市更新議題的時候，有個地方可以喝茶聊天，透過這樣的方式可以更理解都市更新。」

「透過這樣一個示範區或公有地的都市更新，帶來連鎖的都市更新效益，這個是我們覺得可以分享給大家的。」

「都市更新是城市的韌性，它藏在我們日常生活當中的老舊建築要轉身的過程。」

時間軸

• 逐字稿無明確時間戳記，以下為主題流程順序：
• 開場：節目說明都市更新議題背景，介紹桃園駐都中心促成同意率從 50% 升至 95% 的故事
• 前段：歐副局長解釋都市更新、危老重建、防災都更的差異，以及海砂屋的定義與危害
• 中段：介紹桃園的組織架構——駐都中心行政法人、工作站設置、投仁制度
• 中段：正光花園新城案例深度說明，以及集賢社區、金山社區的連鎖效應
• 後段：房型調查機制、五福案舊城活化、TOD 規劃政策方向
• 結尾：歐副局長分享桃園都更模式的核心價值，以及對城市未來的願景