【房市ok嗎？】不想住家裡了！為何 40-50 歲成購屋主力？買房必看的「貸款陷阱」！│徐佳馨 ft.大家房屋企劃研究室公關襄理 賴志昶

重點摘要

• 2026年調查顯示台灣40至50歲購屋比例突破三成，創歷史新高，30至40歲占比反而縮水
• 主因為房價漲幅遠超薪資、現代人晚婚延育、北漂族到一定年齡需在外置產三者疊加
• 大齡購屋者（45歲以上）面臨貸款年限限制：銀行規定「貸款年限＋借款人年齡」不超過75至80歲，難以取得30年以上房貸
• 2024年9月央行第七波信用管制後市場降溫，使長期觀望族在2025至2026年陸續進場
• 屋主態度因物件條件分化：高屋齡或條件較差物件有議價空間，地段優良電梯大樓屋主態度依然強硬

詳細內容

40至50歲成為購屋主力的三大原因

大家房屋企劃研究室公關賴智廠（小賴，36歲）分析，三大結構性原因導致購屋年齡層上移：

房價持續高漲：全台不論台北市或中南部縣市，房價漲幅遠超薪資漲幅，民眾需要更長時間累積頭期款與準備後續房貸資金，只能推遲進場時間點。

晚婚與延後生育：現代人晚婚現象普遍，35歲前甚至40歲前往往沒有迫切購屋需求，住家裡或在外租房即可應付。到40歲才會開始有換屋或獨立置產的需求。

北漂族的剛性需求：從中南部北上打拼的族群長期在台北租屋，到30至40歲後開始認真考慮在北部置產。相較持續支付高額租金，在新北或桃園等蛋白區購屋反而能看到資產增值空間。

觀望族在2026年進場的原因

2024年9月中央銀行第七波信用管制後，房市買氣大幅降低，即便非房市觀察者也能明顯感受到市場的冷凍程度。2025年下半年至2026年上半年，部分屋主心態軟化，建商也較願意提供優惠，使長期觀望的購屋族看到議價空間而決定進場。

另外，面臨「40歲大關」的心理壓力也是推力之一：許多人不願到40歲仍住家裡，觸發了購屋決心。

大齡購屋的貸款陷阱

45歲以上購屋者雖然收入較穩定、信用條件較佳，但申請房貸時面臨年限限制：多數銀行規定「貸款年限＋借款人年齡」不超過75至80歲，因此45歲購屋者最多只能申請25至30年房貸，相較30年或40年方案，每月還款壓力明顯加重。

賴智廠提醒大齡購屋者三件事：

• 精算現金流：貸款年限縮短直接墊高月還款金額，自備款要準備更充足
• 維護信用紀錄：過去的負債記錄仍會影響銀行核貸條件，即便收入穩定也可能被限縮
• 注意附加條件：即使是38歲的首購族也可能被要求附加壽險等哩哩扣扣的條件，另一半為外籍人士或收入性質特殊者核貸條件更為嚴格

目前市場議價空間分析

屋主態度因物件條件明顯分化：

• 高屋齡公寓或老舊華廈：買盤較少，屋主若急於脫手，態度相對軟化，有一定折價空間
• 雙北市地段優良的電梯華廈或大樓：屋主認為地段與產品條件好，價格讓步空間有限，態度依然強硬

精選語錄

「越看越高越看越火的情況之下，就只能繼續觀望，或是第二個選擇，就是頭也洗下去，直接進場。」

「很多人就是進到40歲的關卡之後，不得不，還是只能低頭，向這個市場來投降，還是在買房來進場。」

「買房還是要趁早，或是慎選另外一半。」

時間軸

逐字稿中無明確時間標記，節目末尾預告下半段將討論「開工量腰斬、未來五年新屋供應可能不足」的議題。