【房市ok嗎？】年繳140萬地租驚呆豪宅屋主！買地上權前沒搞懂這五代差異，小心淪為房奴？ft.林睿豪 海沃創意行銷 總經理

重點摘要

• 地上權歷經五代演進：年期從50年延至70年、附房屋所有權狀、地租浮動上限壓縮至1%，固定地租為2.5%，持有成本的不確定性大幅降低
• 有了房屋所有權狀後，銀行願意對地上權物件放貸，解決過去無法取得房貸的最大痛點
• 信義計畫區某地上權豪宅運作逾20年，最大坪數戶型年地租高達7-9萬元，同地段其他物件地價稅僅約2000元，差距懸殊且地租仍持續上調
• 海沃創意行銷總經理林睿豪約2022年（四年前）代銷台北中正國中學區地上權預售案「洪耀精彩」（13-17坪、總價1000萬出頭），在當時地上權普遍滯銷的市場環境下半年完銷，關鍵在於切中學區戶籍需求
• 林睿豪透過YouTube實境影像，以呈現黃昏市場人潮、公園、學校等真實生活機能，取代傳統業務員「帶客做夢」式口頭描述

詳細內容

海沃創意行銷的YouTube頻道轉型歷程

海沃創意行銷總經理林睿豪的公司自2015年成立，現已11年。約三年前開始經營YouTube不動產內容頻道，承認若提早四五年進場粉絲數會更高，進入時市場已較飽和。

頻道分三季演進：

• 第一季：邀請風水老師實地看格局
• 第二季：轉向貼近日常生活的主題
• 第三季：實地走訪台北、新北各社區，呈現公園、黃昏市場、學校等生活機能的真實樣貌

林睿豪指出，傳統代銷靠業務員口頭「帶客做夢」描繪生活感，但影片能讓觀眾直接看到傍晚市場的實際人流，省去大量解說。他分享，有客戶看完影片後直接說「你不用再跟我介紹生活機能了」。

該頻道維持雙機拍攝的規格，主系列不接任何案場業配以維持公正性，完全自費製作。

地上權五代演進與現行制度

林睿豪說明，地上權類產品主要分兩類：

• 使用權：最早期形式，無房屋所有權狀，消費者心理難以接受「看不到產權狀」的產品，銷售長期不佳
• 地上權（第五代）：政府歷經多次制度調整後的現行版本

第五代地上權三大核心改變：

1. 年期延長：從50年拉長至70年
2. 附房屋所有權狀：讓銀行願意針對物件放貸，解決融資困境
3. 地租調漲機制改革：浮動幅度上限僅1%，固定地租2.5%，持有成本的不確定性顯著縮小

信義計畫區舊地上權豪宅的地租警示

林睿豪以信義計畫區某豪宅為例，該案已運作逾20年，屬早期地上權。最大坪數戶型年地租約7-9萬元，而同地段其他物件的地價稅僅約2000元，差距達40倍以上，且地租仍持續上調。他表示「電話講說那個數字，聽了之後就有點驚」，提醒消費者購買前必須理解不同世代地上權的差異。

洪耀精彩：學區地上權完銷案例

約2022年（四年前），海沃創意行銷代銷台北市中正國中學區的地上權預售案「洪耀精彩」（建商洪耀建設），產品規格13-17坪、總價1000萬元出頭，切入需要戶籍遷入學區的家長族群。

林睿豪指出，當時台北市與新北市多個地上權預售案銷售慘淡，但此案因學區需求強勁，半年內完銷。他補充，中正國中至今仍額滿招生，強勢學區受少子化影響有限。

精選語錄

「以前我們的代銷要解釋那個生活感——帶人家做夢。現在你透過影片，就不用做夢了。」

「那個案子最大坪數，他現在的地租大概是7到9萬，你旁邊的地價稅大概2000塊，地租還往上調。」

時間軸

逐字稿未提供時間戳記，無法列出具體時間點。內容依主題順序為：頻道發展歷程 → 影片行銷對代銷的改變 → 地上權概念科普 → 五代演進說明 → 信義計畫區案例警示 → 洪耀精彩完銷案例分析。