股市震盪修正，資金將醞釀房市反彈三部曲？ 2026.07.08

重點摘要

• 大盤成交值降至9,583億，OTC市場（櫃買）成交只剩2,200億（距5月峰值4,400億腰斬）；外資期貨累積淨空單達81,268口，法人三大面向整體偏空
• 六都2026年6月買賣移轉量南北分化：新北市單月年增12.2%，台南年減近20%，為跌幅最深的都市
• 台灣2025年GDP成長率約8.5%、2026年預測逾9%（部分機構估10%），基本面動能支撐房市跌幅有限
• 大建商口袋深、有話語權，可撐住區域房價不輕易降價；中小建商資金斷鏈，零星爛尾風險升高
• 李同榮預測股市獲利中的首購、換屋、資產配置三種資金將局部流回房市，但前提是房價需先適度鬆動

詳細內容

台股量能萎縮、法人持續偏空

盤後，台股大盤成交總值僅9,583億元，未達近期常態的一兆以上水位，遠低於今年高點約1.4兆；OTC市場（櫃買）成交值2,200億，較5月高峰4,400億腰斬。外資期貨單日加碼空單1,226口大台，累計淨空單達81,268口；現貨市場外資賣超42億、投信賣超約6,000萬、自營商（含避險）整體賣超逾1.7億，三大法人合計在上市櫃市場賣超44.4億。主持人阮木華指出，加權指數與OTC指數月線均未收復，量縮究竟是整理蓄積（「量縮指紋」）還是人氣退場，需觀察後續盤勢方向才能判斷。

六都移轉量分化，台南跌幅最深

2026年6月六都買賣移轉量表現分化：台北市年增2%、新北市單月年增12.2%、桃園年增1.3%、高雄年增1.3%；台南、台北、台中仍呈年減，其中台南單月年減近20%，跌幅最大。若以1到6月累計觀察，台南年減0.5%，顯示南部房市在成交量上尚未好轉，整體調整幅度也比北部更明顯。

股市獲利資金回流房市：三種剛性需求

李同榮指出，這波台股獲利資金不會全數留在股市，估計三種資金將陸續部分流回房市：第一是首購族，觀望一段時間後若房價稍微鬆動即進場；第二是換屋族，早年把資金移往股市的人，獲利了結後逐步考慮回頭做資產配置；第三是資產配置型大資金——李同榮舉例，聽朋友提到一位操作規模兩三百億的大型投資人，住在台北市某棟透天，去買一棟兩三億的房子，「過分嗎？不過分嘛」，這就是股市資金部分流回房市的縮影。

大建商撐價 vs. 中小建商壓力

李同榮指出，打房政策打壓最先衝擊中小建商，形成「大則恆大」效應：口袋夠深的大型建商能在區域內撐住房價、帶動周邊行情，不輕易讓步；中小建商則因資金斷鏈，可能出現零星爛尾樓。李同榮親眼在新北市某大型金控建商建案現場看到「賠售」廣告，詢問後才知實為「平轉」（以接近成本的售價轉讓），但考量買方已繳交數年的利息，平轉本質上已是虧損。

央行政策批評：扭曲市場、助長大建商

李同榮批評央行對高總價房產（7,000萬以上僅能貸三成）的限制，是「打有錢人給年輕人看爽」，年輕人看了爽卻仍然買不起房，好比打壓AI讓傳統產業開心，對傳統產業實際幫助為零。這種政策扭曲的結果，反而是讓大建商更有籌碼、降價機制更慢，中小建商資金更緊繃。李同榮建議央行逐步稍微鬆綁，因為換屋需求長期受壓抑，反彈時力道將更難控制。

房市技術循環 vs. 基本面：跌幅預估有限

李同榮以1990年台股從高點（12,682點）重挫後引發房市同步崩跌（「股房雙崩」）的歷史為對照，認為此次重演機率不大，核心理由是台灣基本面：2025年GDP成長率約8.5%，2026年預測逾9%甚至有機構估10%，兩年累積的景氣動能將支撐房市跌幅有限。但技術循環方向仍向下，因此形成基本面拉抬 vs. 技術下修的拉鋸，預估下半年交屋量增加後，部分建商雖有壓力降價，整體房價調整幅度仍相對有限，難以大跌。

精選語錄

你總不能看AI很棒、傳統產業不好，就打AI給傳統產業看，不是嘛。你應該是讓傳統產業怎麼轉型嘛，大家好。現在年輕人的感受就是這樣子。

你想看，人家已經繳了多少錢了，多少時間的利息了，利息啊，他當然是賠啊——他平轉當然就是賠售啊。

大則恆大，政策把市場扭曲到建商又大了更大了，所以他可以降價的幅度、速度就會慢。

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