博音｜EP242 | 怎麼讓房仲親口說出你要的數字 ft. 陳侯勳談判大叔重點摘要

重點摘要

實價登錄半年前的數字已是天花板，不是基準：現在（2026年）房市成交量極低，半年前一坪一百萬的登錄價，代表當時市場最高點，不代表現在仍值這個價。買方應把頭尾去掉後取平均，再打八折當底價，而非從實價登錄往上加。
今年（2026年）全台六都有建商正在賠錢賣房：市場悲觀、滯銷案子增加，這正是買方最有籌碼殺價的時間點。房價不會自己跌，但敢去談就有機會從帳面兩千萬砍到一千八百萬甚至更低。
用「B方案」逼「A方案」讓步：看A案時先去看B案，讓A的仲介知道你同時在評估另一個選項。這會讓你在仲介眼中變成「會立刻做決定、會立刻付錢、真的要買」的A級買家，仲介為了不失去你，會更主動幫你爭取屋主讓步。
談判核心：讓對方親口說出你要的數字，答應要慢：立刻答應反而讓對方懷疑自己開太低。正確做法是先拒絕、讓仲介來回拉鋸，最後猶豫至少一小時再答應，讓屋主覺得這個價格得來不易、是他「說服」了你，心理上才能接受並開心成交。
買房前找三間銀行估價，比查實價登錄更可靠：銀行每年投入大量資源評估房產，若某社區有一間銀行拒絕貸款（即使另外兩間願意），通常代表該社區有結構性問題，應直接排除。銀行估價是一般人能免費取用的最專業風險過濾器。

台灣央行自前幾年起持續緊縮貸款，六都市場成交量大幅萎縮，多個建案滯銷半年以上。陳侯勳指出，他手上目前約有七百間建商急於賠錢出售的案子，這種環境讓買方的議價空間是近年來最大的時間點。

市場悲觀不代表掛牌價會自動下修——屋主不會主動降價，但只要買方敢主動談，就有機會讓帳面開價實質鬆動。

實價登錄本身不能造假（會觸犯刑法），但存在「時效性失真」：現在看到的登錄價可能是半年前成交的數字，而半年前是市場的高點。以這個舊數字為基準往上加價，等於買在錯誤的錨點。

另外有「作價」現象：部分建商在預售時讓關係戶以高價先買幾戶，讓實價登錄出現高點，再以此為錨點向後續買家建立「行情就是這麼高」的印象，最後以低於作價但高於原始目標的價格成交。

陳侯勳提供一個話術：進門就說「我要買三間，家人要住一起，月底前要做決定，因為之後要出國」。這三個訊號讓仲介看到：購買量大（賣出一次等於三筆業績）、有截止期限（不會拖）、意願明確。即使最後只買一間也沒有問題，但這個定位會讓仲介更積極幫你爭取屋主的真實底價。

陳侯勳現場示範：若仲介直接答應「好，一千萬就一千萬，來簽吧」，買方反而會覺得哪裡不對勁、懷疑自己出錯了。正確的賣方策略是先大聲拒絕、拎起包包裝作要走，讓仲介跑來跑去調停，中間假裝打電話問老婆，最後以「猶豫一小時」的代價換來買方覺得「這個價格得來不易」的心理感受。

最關鍵的原則：談判的最後一口價，一定要由對方說出口，不能是自己方先說。對方自己說出的數字，即使客觀上對他不利，他的心理也會比較能接受，因為他覺得是他說服了你。

陳侯勳分享實例：文德捷運站附近一間開價一坪五十五萬、有買方出五十三萬的物件，他最後以四十萬八千元（打約七四折）成交，且這個數字是由屋主親口說出。

仲介讓買賣雙方分開等待，並非僅為傳話，而是刻意製造等待時間：出去等半到一小時，才進另一間房傳你的條件，讓對方覺得這個數字是仲介拉鋸很久才爭取到的。同樣的數字，拉鋸一小時才傳，效果遠大於十分鐘就傳。

陳侯勳提出一個核心邏輯：經濟差的時候，銀行放水，房價必漲；經濟好的時候，銀行緊縮，房價滯漲。這與一般人「景氣差不敢買」的直覺相反。

以 COVID-19 為例，富邦銀行曾推出最高 120% 的房貸額度（買一千萬的房子可貸到一千兩百萬），這種極度寬鬆的貸款環境，讓當時是台灣房地產史上漲幅最高的一波。陳侯勳在 COVID 初期（2020年四月）已獨自前往板橋江子翠重劃區看房，周圍空無一人，建商搶著給優惠。

他的歐印（all-in）時間點：2008 年金融海嘯、2015 年中國供給面危機、COVID-19 疫情初期。每次等到媒體普遍報道「房市反彈」時，他早已買完第一輪，而此時才是一般大眾進場的時間，已晚了至少半年。

「買房最大的敵人不是價格，而是不知道自己不知道什麼。」

「你不是去學如何說服對方，你是學如何被說服——當我扮演一個很好的被說服者，你就會越來越放心，心房不自覺地降低，願意拿更多條件來跟我交換。」

「災難來臨的時候就是歐印的節奏。你買完了，第一圈第二圈投資人進來，第三圈一般民眾進來，三個月後新聞才發現這件事，你已經領先新聞半年以上。」