【房市ok嗎？】北投、中和老屋拆了建商卻跑路？事後求償沒得救，前端「這兩大機制」是唯一保障！ft.房彥輝 名綸法律事務所 律師

重點摘要

• 意向書即使標題寫明「意向書」，若內容包含拘束性條款或要求地主放棄權利，法院仍可能認定具法律效力，簽署前務必請律師審閱
• 危老都更合約中分配比例若僅寫「依估價分配」或「雙方另行協商」，形同沒有寫清楚，坪數、車位、價值一旦與口頭承諾出入過大，極易引發爭議
• 地主可在合約審閱期內委請律師審查與談判；多戶地主聯合委任同一律師，可取得更強的協商籌碼
• 假扣押門檻極高，需同時說服法院存在「高度不履行債務可能性」與「高度脫產可能性」，事後補救幾乎無從施力
• 應在簽約前先確認信託機制與續建保證機制到位，治本優於治末

詳細內容

意向書的法律效力不容忽視

明倫法律事務所防彥徽律師提醒，危老都更前期建商請地主簽署的「意向書」，並不因標題名稱而免除法律拘束力。若書面內容要求地主放棄特定權利或承擔義務，即便文件冠名為「意向書」，法院在處理後續糾紛時仍可能認定相關條款有效。防律師強調，地主不應假設「意向書＝沒有法律效力」，任何書面文件簽署前均應請律師逐條審閱。

分配比例條款必須白紙黑字寫清楚

危老都更合約最核心的爭議點在於地主分回的坪數、車位數量與房屋市值。防律師指出，合約若僅泛泛記載「依市價分配」、「依估價結果分配」或「雙方另行協商」，雖看似保留彈性，實際上形同沒有明確約定。一旦實際分配結果與當初口頭承諾差距過大，地主屆時已難以要求回復，且舉證困難。

地主可在審閱期聯合委任律師談判

台灣消費者保護相關規範要求合約需給予地主一定的審閱期。防律師建議，地主在此期間可：

• 自行或委請律師逐條閱讀並標記疑義
• 要求建商針對爭議條款提供說明與解釋
• 多戶地主聯合委任同一位律師，統一提出修改意見，協商力道更強

談判目標並非全盤推翻合約，而是區分「可接受建商解釋的誤解」與「確實需要修正的錯誤條款」，逐條達成共識。

假扣押門檻極高，事後補救幾乎無路

若建商日後不履約，地主可能考慮向法院聲請假扣押（暫時凍結建商財產以確保求償）。防律師說明，假扣押須同時滿足兩個法律要件：其一，建商「高度可能不履行債務」；其二，建商「高度可能脫產」。兩者缺一不可，且需由申請人舉證說服法院，實務難度極高。若一開始選擇了習慣拖延或規避責任的建商，事後幾乎無從補救。

簽約前確保擔保機制到位

防律師的核心建議是「治本優於治末」：與其等問題發生後尋求司法救濟，不如在合約簽署前就確認以下機制是否落實：

• 信託機制：建案資金是否進入履約保證信託帳戶，確保專款專用
• 續建保證機制：若建商中途無法繼續施工，是否有機制保障工程續建

兩項擔保確認到位後再進行後續簽約，才能從源頭降低履約風險。

精選語錄

「意向書，標題叫意向書，但是你裡面很多要你有拘束性的，或要你拋棄權利的東西寫在裡面，你簽下去了，在法律上，未來法院的糾紛上面，可能還是會有相關的拘束力。」（防彥徽律師）

「法院說，這個人他有高度不履行債務的可能性，甚至他有高度脫產的可能性，你要說服法院這兩個大要件，那法院才有可能啟動假扣押。」（防彥徽律師）

時間軸

（本集逐字稿未包含時間標記資訊）