【房市ok嗎？】央行限貸令下怎麼聰明換房？律師親自實測：用這招免搬兩次家、順利入住新屋！ft.房彥輝 名綸法律事務所 律師

重點摘要

• 央行限貸令規定名下有貸款者換房時新貸款受限，導致換房族面臨先賣後租的時序困境
• 房彥輝律師親身實踐「售後回租」策略：先將舊屋出售，再向舊屋買方（新屋主）簽約租回居住一年，待新屋成交後一次搬遷，成功免去二次搬家
• 房彥輝曾任立委助理，任期間正值蔡英文總統第一任期（2016–2020年）推動危老條例立法，具備第一手立法脈絡
• 危老重建流程比都更更快速、更簡便，對屋主而言選擇較多：可參與重建換新屋，也可將老屋出售由下一個屋主參與重建
• 蛋黃區居民可選擇出售老屋、取得資金後移居蛋白區，利用差價靈活運用；危老合約中存在潛藏陷阱，需專業律師把關

詳細內容

節目背景與來賓介紹

主持人嘉欣表示，近期身邊許多朋友開始討論都更與危老重建，但一般民眾對相關法律所知有限，一旦合約出問題恐難以挽回。本集邀請名綸法律事務所律師房彥輝，分享危老重建的法律眉角與換房實戰經驗。

律師親身實測：售後回租解決換房困境

央行限貸令規定，名下仍有貸款的屋主若要換房，新貸款條件受到限制。房彥輝律師的解法是：先將舊屋出售以結清貸款、恢復完整貸款額度，再向舊屋買方（新屋主）簽約租回原屋一年，爭取時間尋找新屋。

律師本人的時間軸如下：2025年5月舊屋成交，6月辦理貸款手續，7月完成交屋並以租客身份搬回居住，約一年後（2026年）順利找到新屋，全程只搬家一次。他坦言，一般人會擔心一年內找不到合適標的，但這個策略讓他避免了先租過渡屋、再搬進新屋的二次搬遷之苦。

危老條例立法背景

房彥輝在法律執業前曾在立法院擔任中和區立委（民進黨籍）助理，任期間正值蔡英文總統第一任期（2016–2020年）推動危老條例立法。他全程參與法案討論，對危老制度的立法意旨有第一手理解，也因此後來取得危老推動師資格，積極投入實務協助。

危老 vs 都更：蛋黃區居民的選擇

危老重建相較都更流程更快速、手續更精簡。對蛋黃區老屋屋主而言，存在兩條路徑：

• 留下參與重建：透過危老流程換取同地段新屋，享有居住環境改善與資產增值
• 出售套現、移居蛋白區：將老屋以市價出售（例如台北市區賣得3,000萬），再用一半資金購入林口、三峽等蛋白區新屋，剩餘資金另做運用

屋主應依照自身生活需求與財務規劃深入評估，而非單純接受他人建議就倉促決定。

下半段預告：危老合約陷阱

節目休息前，主持人預告下半段將請房彥輝律師說明危老重建合約中常見的陷阱與保障機制，提醒民眾在業者接洽階段應注意哪些條款，以免日後損失慘重。

精選語錄

「我不想要搬家搬兩次啦。」——房彥輝律師說明採取售後回租的核心動機

「危老條例，從無到有，剛好是我有參與過這個立法的過程。」——房彥輝談自己的立法院工作經歷

時間軸

• 節目前段：主持人嘉欣介紹來賓背景，說明邀請房律師的緣由
• 中段：律師分享2025年5月至7月售後回租換房親身經歷
• 中後段：房彥輝回顧2016–2020年危老條例立法參與過程
• 節目末尾：預告休息後討論危老合約陷阱（下半段內容）