【房市ok嗎？】新手赴日買房避坑指南！「安心、放心、開心」順序千萬別搞錯！(下)ft.柳政億 信義房屋日本事業部經理

重點摘要

• 新手投資日本不動產的第一原則：避開非主流產品與非主流地段，這是降低踩雷風險最簡單有效的篩選標準。
• 透過信驊房屋等跨國通路購買日本中古屋，費用結構與日本在地仲介相同，不額外加收海外服務費。
• 日本法規規定仲介業者只能銷售中古物件，無法代理預售案，因此買預售屋必須個別與建商直接協商，並非每個建案都能取得通路資格。
• 信驊房屋自 2009 年（逾 17 年前）進入日本市場，當時房市低迷，長期累積下來能辨識優質物件——觀察到某筆物件突然從市場消失，通常就代表已被他人購買了。

詳細內容

新手投資日本不動產的避雷原則

鄭益經理在訪談中針對「好想買日本不動產的新手」給出最簡單的一條心法：避開非主流產品，避開非主流區域。他未逐一列舉何謂「非主流」，但強調這是最基礎的篩選門檻，可濾掉大多數風險。

主持人進一步問到預售案（現在許多台灣人熱衷購買）究竟該直接找建商，還是委託信驊房屋這類跨國通路，兩者差別在哪。

日本預售案的代理限制與信驊的運作方式

鄭益解釋，信驊房屋在日本的收費方式與日本在地一模一樣——若透過信驊購買中古屋，費率無差異。然而預售案是另一回事：日本法規規定，仲介只能銷售中古物件，無法承攬預售代理。因此，信驊若要銷售預售案，必須以「海外通路」身份逐個建案與建商直接談判，不是每個建案都談得下來，過程中有一定的運氣成分。

信驊自 2009 年進入日本市場，彼時日本房地產市況極差。長年觀察下來，他們積累了識別市場動態的眼光：當某筆物件在市場上突然消失，往往代表已被他人購買，而非下架——這種「看久了自然懂」的判斷力，是長期深耕市場才能建立的能力。

精選語錄

「避開最簡單的概念就是避開日本非主流的產品，跟非主流的區域。」

「日本沒有任何仲介可以這樣做，仲介只能賣中古物，所以必須逐個建案與建商直接談判。」

時間軸

• 逐字稿為訪談片段，未標注時間點，內容為單一連貫對話段落。