【房市ok嗎？】買日本房產能「一卡皮箱」入住？破解赴日置產三大迷思(上) ft.柳政億 信義房屋日本事業部經理

重點摘要

• 日本建商開發案必須全資自籌，不靠預售款滾動資金，這讓大建商資本底子很厚，但相對地工程週期也比台灣長；柳政億說時間差不是技術問題，而是資金結構與內部定價節奏使然。
• 日本售屋採公開透明定價，100 戶案子每戶售價攤在表格上讓所有買家看到，形成難以私下議價的文化；並非完全不能殺價，但文化上就不習慣私下折扣，預售案幾乎零空間。
• 日本租屋採「空殼」慣例，屋主交屋連電燈燈座都不附，房客自備所有設備，退租時必須全部帶走，最多只要求留下冷氣；柳政億說這讓房東受益於責任清楚——空屋出、空屋還，糾紛大幅減少。
• 部分日本房東不歡迎外國租客，雖然法律明文不能拒絕，但會透過繁瑣手續讓外國人自動打退堂鼓；柳政億表示 2026年（今年）這種情況確實有感覺到增加。
• 台灣人透過日本房貸雖可取得帳戶，但多數是功能極少的「境外帳戶」，連提款都不行、沒有提款卡和網路轉帳功能；台資收購的東京之星銀行（TOKYO STAR）是罕見例外，開戶後可申請提款卡與網路功能。

詳細內容

柳政億的背景：24 年老手從台灣跨界日本

柳政億是信義房屋日本事業部經理，在台灣不動產業累積了 24 年後轉進日本市場。他坦承剛加入時面臨巨大語言與文化壓力——周圍同事全部說日文，而他成年後甚至從未去過東京或大阪，完全從零開始。他用自身經歷強調，台日不動產表面上很像，「但骨子裡完全不一樣」，有充分的文化準備才能避開陷阱。

日本建商全資蓋房，開發節奏比台灣慢但資本雄厚

台灣建商常以預售款滾動資金蓋樓，但在日本，建商必須全資自籌。柳政億以 2015 年他自己購入的一個建案為例，說明日本大型住宅案規模驚人——那棟樓共 55 層、894 戶，宛如一個螞蟻窩。由於建商用自己的錢開發，沒有急著回收的財務壓力，開發與銷售週期自然比台灣拉長。他指出，台日在時間節奏上的落差並非技術能力問題，而是由資金結構與公司內部定價決策流程所決定。

日本房價公開透明，殺價文化幾乎不存在

柳政億說日本售屋定價模式與台灣根本不同：一個 100 戶的案子，每戶售價會攤在公開表格上讓所有買家同步查閱，形成「公開透明」的文化，私下砍價的空間因此極小。他強調並非「完全不能議價」，而是方式和習慣跟台灣不同，預售案尤其幾乎沒有折扣。

日本租屋慣例：空殼交屋，連電燈燈座都不附

對台灣人來說，最顛覆認知的差異之一是日本的「空殼交屋」文化：屋主出租時不提供任何設備，連燈具都不裝，房客自備冷氣、燈具和所有家電，退租時必須全部帶走，哪怕是全新的東西屋主也會要求搬走。房客頂多向屋主要求保留冷氣，其他一概自理。柳政億說，身為房東，這種慣例讓他受益於「清楚」——空屋出租、空屋收回，屋況責任一目了然，屬於誰的問題一概沒有爭議。

外國房東與租客面臨的隱性障礙

日本部分房東對外國人持保守態度。雖然法律明文規定不得以國籍拒絕租客，業者實際上會以繁瑣手續、多重要求讓外國人萌退意，以「自然退出」的方式篩選。柳政億表示 2026 年（今年）這種隱性排外的情況確實有感覺到，但市場上的明文規定不會直接這樣寫。

台灣人在日本開戶的困境與東京之星銀行的突破口

台灣投資人在日本開設銀行帳戶非常困難。目前合法且最常見的方式是透過申請房貸附帶開戶，但多數台系銀行給的是「境外帳戶」，功能極為受限——柳政億自己在某一家銀行的帳戶連提款都不行，沒有提款卡，也沒有網路轉帳功能。

台資收購的東京之星銀行（TOKYO STAR）是目前罕見的例外，近年開放外國客戶申請具提款卡與網路功能的帳戶，讓在日持有房產的台灣投資人能更靈活管理租金現金流。柳政億也提到，日圓匯率持續偏弱讓部分早期持有者考慮出場，但日圓何時見底仍是未知數。

精選語錄

「哪怕你放全新的，他還是會叫你拿走，習慣不一樣。他們頂多，頂多，房客會要個冷氣而已，其他都不會，連電燈都沒有。」

「我空的給他，他就空的給我，就這樣。」

時間軸

逐字稿中無明確時間標記，以下為主題段落順序：

• 開場：柳政億自我介紹，24 年台灣不動產背景、轉進日本歷程
• 日本建商全資開發模式 vs. 台灣預售制
• 2015 年 55 層、894 戶大型住宅案舉例
• 日本透明定價文化與殺價慣例差異
• 日本空殼交屋租屋文化（連電燈都不附）
• 外國租客隱性障礙（2026 年明顯有感）
• 日本開戶困難、東京之星銀行突破口
• 結尾預告：日本民宿投資話題（下一段）