【房市ok嗎？】調解破局算白費嗎？拿到「這張紙」上法院直接佔上風(中)ft.張義權 不動產估價師

重點摘要

• 申請調解後，委員會依法在兩週內通知開庭時間地點，雙方在委員主持下各自陳述立場，若首次即達成共識，調解書經法院認可，來回約兩個月，全程最快三個月就能解決糾紛，而且完全不需要花錢。
• 調解比法院更親民：不需要請律師，可以帶家人或朋友代為陳述；若任一方當天有事，只要打電話告知案號就能申請延期，彈性相當大。
• 斡旋金在法律上性質模糊、不等同於定金，曾有一件 35 萬元的斡旋金糾紛，因買方反悔、仲介卻無力退款，買方、賣方、仲介三方陷入複雜拉鋸，代表斡旋金爭議的風險買賣雙方都需提前了解。
• 近年土地使用分區管制日趨嚴格，買家購屋後才發現法定用途無法申請特定行業執照（如餐廳需符合所在區域、巷寬、坪數等條件），由此產生的糾紛越來越常見，是目前調解案件的主要類型之一。
• 若調解不成立，委員會會出具蓋章的「調解不成立證明書」，當事人提起訴訟時可向法官或檢察官出示，凸顯已申請調解但雙方未能達成共識，在車禍過失傷害等案件中尤其有助加分。

詳細內容

調解流程：申請到確認最快三個月

大安區調解委員會主席張藝全，同時也是台北大學客座講座暨文化大學副教授，在節目中完整說明調解程序。申請調解後，委員會依《鄉鎮市調解條例》規定，須在兩週內寄出通知書，載明開庭日期、時間與地點（大安區調解委員會設在大安行政中心十樓大禮堂）。

開庭時，委員坐中間、申請人與對照人分坐兩側，委員先詢問申請人訴求，再聽對方陳述，目標是協助雙方達成共識。若首次即達成共識，調解書送法院認可，來回約兩個月，全程最快三個月即可終結糾紛，且調解書效力等同法院判決。若首次未達成共識，委員會可安排下一次開庭繼續進行。

彈性與門檻：打一通電話就能改時間，帶朋友來就行

若任一方當天有事，直接撥打通知書上的電話告知調解委員會案號與身份，即可申請延期一至兩週，無須親自到場辦理。

張老師特別強調，調解比法院更平民化：法院原則上需要請律師，但調解不必，當事人可以帶家人、朋友或任何會講話的人出席代為說明。若真的想請律師陪同，當然也可以，但需自行負擔費用。

斡旋金爭議：法律灰色地帶，不等同於定金

斡旋金在法律上的性質模糊，不同於有明確規範的定金。張老師分享一起案例：35 萬元的斡旋金由仲介保管，買方最終反悔不買，賣方表示不再追究，但仲介一方無力（或不願）退款，連仲介總公司與店長都出席調解，導致買方、賣方、仲介的斡旋金退款責任相當複雜。張老師指出，現行制度下，斡旋金的去向缺乏明確規定，是房地產糾紛的常見來源之一。

土地使用分區：買了店面才發現不能開餐廳

近年政府對建物法定用途管制越來越嚴格，不只是住宅區、商業區的大分類，細節還包括巷道寬度、店面坪數等條件，買家才能申請特定行業執照。買家往往在交屋後才發現原本打算開餐廳的店面根本拿不到執照，有些賣方願意退款，有些不肯，已支付的仲介服務費也難以追回，局面往往相當複雜，是目前調解案件中的常見類型之一。

調解不成立也有用：出具證明可在訴訟中加分

若雙方無法達成共識，調解會出具蓋有大印的「調解不成立證明書」。當事人提起訴訟時可出示此文件，向法官或檢察官說明已申請調解但雙方未能達成共識，有助凸顯對方無誠意，尤其在車禍過失傷害等案件中效果明顯。

調解的適用場景也延伸到「雙方不願見面」的情況，例如都市更新案件中需要找到難以聯繫的原業主，透過調解委員會以公文方式通知，往往能促使對方現身參與。

精選語錄

調解，這件事情，快又有效還不用錢。

法院原則上你要請律師，但調解你可以帶你的家人、朋友，比較會講的人，他可以一直來幫你講。

斡旋金在法律上是一個比較模糊的概念，它不是定金。

時間軸

• 逐字稿中未提供具體時間戳記，無法列出時間軸。