【房市ok嗎？】送房給小孩反而害了他？長輩必看：別讓「省下的贈與稅」變成「巨額所得稅」！│徐佳馨 ft. 歐陽泓 資誠聯合會計師事務所稅務法律服務執業會計師

重點摘要

• 重購退稅中，所得稅因夫妻合併申報可跨名退稅，但土地增值稅必須買賣雙方同名才能退，「愛的操作」分名買房可能踩雷
• 贈與房產給子女是否划算，取決於子女未來是自住還是立即出售——短期持有房地合一稅率高達 45%，不建議贈與；長期自住持有逾 10 年稅率降至 15%，贈與較有利
• 贈與現金讓子女買房，課稅基礎是現金面額；直接贈與房屋則以公告現值計算，若市價 3,000 萬、公告現值僅 1,000 萬，贈與稅可差三倍
• 平均地權條例限制法人持有住宅，但可透過信託讓投資公司「名義持有」，達到集中管理、避免子女對房產持分吵架的效果
• 繼承無法事前規劃，應趁生前長輩以不動產抵押借款搭配人壽保險「預留稅源」，避免子女繼承豪宅卻缺現金繳遺產稅

詳細內容

重購退稅的所有權人陷阱

重購退稅分為所得稅退稅與土地增值稅退稅兩軌。所得稅因夫妻合併申報，賣方為先生、買方為太太，仍可退還所得稅。但土地增值稅要求買賣雙方必須是同一人，若先生賣、太太買，土地增值稅無法退回。建議若最終希望房產登記在太太名下，可先由先生購買房產，稍後再透過夫妻間免稅贈與轉移至太太名下。

贈與房產給子女：自住 vs. 快速出售的稅務差異

子女取得贈與房產後若立即出售，持有期間極短，房地合一稅率高達 45%；加上取得成本以公告現值計算，遠低於市價，所得差額龐大，前端省下的贈與稅可能被後端所得稅完全抵銷。若子女打算長期自住，持有超過 10 年稅率為 15%，符合自用住宅條件（持有並居住滿 6 年）可享更低稅率，贈與才具節稅意義。此外，子女若因贈與產生高額所得稅，仍可透過重購退稅（兩年內再買自住房）化解。

現金贈與 vs. 房屋贈與的稅基差異

直接贈與房屋以公告現值課贈與稅；贈與現金讓子女購買房屋則以現金面額課贈與稅。例如市價 3,000 萬、公告現值 1,000 萬的房子，直接贈與房屋的贈與稅課稅基礎為 1,000 萬，而送現金讓子女自行購買同一房則需對 3,000 萬現金課贈與稅，差距三倍。若選擇以現金贈與，建議提前規劃，每年利用 244 萬免稅額分年轉移，用時間分散稅負。

投資公司 + 信託集中管理家族房產

平均地權條例後，住宅類不動產不得直接登記在法人名下。實務上可透過「信託」讓投資公司名義持有，房屋的實質所有人仍是長輩，但由公司統一管理出租、收益與未來處分，再將信託利益依比例分配給各繼承人，避免多位子女因共有持分而產生糾紛。這種架構適合家族房產數量多、且長期出租收租的情況；若房子直接分給子女各自自住，則直接分配即可，無需開公司。

繼承規劃：預留稅源避免子女繼承後缺現金

繼承免土地增值稅，但無法像贈與一樣事前彈性規劃。長輩若持有大量不動產而現金不足，子女繼承後可能面臨遺產稅無錢繳納的困境。建議長輩生前以不動產抵押借款，同時購買人壽保險，讓資產扣除負債後降低遺產稅稅基，身故時保險理賠金則作為子女繳稅的現金來源，兼顧節稅與稅源預留。

精選語錄

如果你今天想要用現金去送給小孩買房的話，建議是提前規劃，比如說小孩出生你就每年200多萬這樣送，用時間去化解這個稅金。

一送小孩馬上賣，那個價差馬上浮現出來，而且房地合一稅底下持有期間越短稅率越高，所得稅就要繳出去45%。

不動產拿來抵押借款是相對容易，那只是後面的問題是怎麼去還款……如果可以讓不動產去抵押借到錢，至少比如說長輩可以去買一些人壽保險，我們不是為了避稅目的，而是為了稅源的概念。

時間軸

原音檔未提供時間戳記，無法列出時間軸。