EP2453【吳淡如】以房養老沒你想的那麼容易！越老負債越多怎麼說？

重點摘要

• 台灣以房養老的本質是「逆向抵押貸款」：屋主每月領的錢是向銀行借的，時間越長累積本金越高、利息越重，當利息觸及撥款額度三分之一的上限後，每月實際入帳就開始大幅縮水，越到晚年反而越窮。
• 以台北兩千萬元公寓為例，申辦時核貸七成、分三十年撥款，初期每月可領三萬八千元；但走過第123期（約十年後），扣除累積利息，每月入帳已不到兩萬八千元，而且此後還會繼續往下降——恰好在最需要看護費的年紀錢最少。
• 全台約一萬零六百件以房養老案件中，高達三成每月領不到一萬元；中南部房屋估值偏低、核貸乘數也低，城鄉養老條件差距明顯；加上繼承人同意爭議，法律糾紛層出不窮。
• 台灣缺乏美國聯邦住房管理局（FHA）保險和韓國住宅金融公社的政府擔保機制，銀行必須自行承擔借款人長壽及房價下跌的極端風險，使得九成九案件集中在公家銀行，民營銀行幾乎不願參與。
• 主持人建議以「兩房策略」替代以房養老：自住一間、出租一間，以穩定租金彌補退休缺口；65歲以上夫妻每月生活費至少需五萬兩千元，應提早搭配0050等指數型ETF長期投資，才能維持穩定的退休現金流。

詳細內容

台灣以房養老的真實機制

台灣於2015年底開始推動以房養老制度，正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，讓60歲以上屋主將住宅抵押給銀行、不必搬離、每月由銀行撥款，用於支應生活、醫療與照護費用。

然而，這套制度與一般人想像的「以房換養老金」截然不同——屋主每月收到的錢並非銀行給付，而是向銀行借款。隨時間累積，借款本金越來越高，相應利息也持續增加；一旦月付利息觸及撥款額度三分之一的上限，實際入帳金額就會大幅下滑。

越活越窮：老王的案例

主持人以「老王」為例說明。老王十年前以台北一間估值兩千萬元的公寓申辦以房養老，銀行核貸七成、分三十年撥款，初期每月可領三萬八千元。然而到了第123期（約十年多）後，儘管銀行核定的撥款金額不變，扣除逐月累積的利息後，實際入帳已不到兩萬八千元，且此後仍會繼續往下降。

老王仍住在同一間房子裡，台北房價在疫情後甚至更高，但他能動用的現金卻越來越少。這不是個例——台灣以房養老自2015年底開辦，第一批申辦者恰好在近年陸續走到十年關卡，紛紛才意識到每月可用現金正在縮水，而此時正是醫療和看護需求最高的人生階段。

三大結構性問題

地區不平等：中南部房屋估值普遍偏低，核貸乘數也低，每月撥款金額遠不如北部，形成城鄉養老條件落差。

法律糾紛：長輩辦理前須取得所有繼承人同意，但實務上常有部分子女事後反對，引發家庭與法律爭議，也讓銀行承受額外管理壓力。

銀行意願極低：管理成本比一般房貸高、利息收益受限，還須承擔借款人長壽及房屋老化的風險（三十年後的公寓將成六十年老屋，殘值大幅縮水），使得九成九以上案件集中在公家銀行，民營銀行幾乎不參與。

美國與韓國的政府保障對比

美國的逆向房貸（Home Equity Conversion Mortgage）由聯邦住房管理局（FHA）提供保險，承擔借款人長壽與房價波動的極端風險，銀行無需自負尾部損失。韓國則由住宅金融公社主導「住宅年金」，政府保證終身給付，確保借款人活得越久、不會斷炊。

台灣的制度設計僅要求特定公家銀行推出逆向抵押貸款，未建立政府保險或政策風險承接機制，等於把所有極端風險留給銀行自負，導致制度推動十年、覆蓋率和保障深度仍相當有限。

退休缺口與替代方案

根據報導統計，台灣65歲以上夫妻兩人每月基本生活費至少需五萬兩千元，若包含旅遊或休閒活動常需六萬元。主持人指出，即便是接近簡任級的公務人員，退休金頂多五、六百萬，僅靠退休金與以房養老難以填補長達二、三十年的現金缺口。

建議的替代方案：

• 兩房策略：除自住房外另備一間出租房，穩定租金收入可作為被動現金流，且仍保有資產留給子女
• 指數型ETF投資：長期持有0050等追蹤台灣大盤的ETF，歷史年化報酬率約10%，遠高於逆向房貸約2%的利率負擔
• 提早計算現金缺口：在中年階段就試算退休後的月支出與月收入差距，提前配置對應的理財工具，不把所有籌碼押在單一逆向房貸機制上

精選語錄

「人到最後錢應該是越需要越多，可是你以房養老卻會讓你覺得這個房子可能後來又變銀行，你的欠款是越來越多。」（前立委、現任監察委員王榮章語）

「這些必須以房養老的人後來真的窮到只剩下房子。」

「不是你賭壽命，然後看看你能不能活得比房子的價值高，而是你跟銀行在借錢。」

時間軸

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