EP2470【吳淡如Ｘ查理】買房前先搞清楚目的，你要的是馬、雞，還是豬？

重點摘要

• 「馬雞豬」三分法把房地產按功能分類：馬是自住房（安身立命、不斤斤計較投報率）、雞是收租型物件（重點是現金流穩定、租金持續「生蛋」）、豬是增值型物件（低買高賣、養大了出清賺資本利得）；三種目的不可混為一談，同時追求往往兩頭落空。
• 2010至2019年戴如姐在日本靠利率套利賺到本金：公司海外借款成本僅1%，日本不動產投報率普遍有8-12%，扣除稅費後仍有5-6%的純套利空間；其中一筆供 Lawson 便利超商承租的土地簽了25年長約、年報酬8%，第12.5年即可全數回本，之後全是純利。
• 她認為越南河內是她見過最好的「豬」：2015年底至2016年初以低價買入10間，結果河內整體漲幅超越胡志明市；2024至2025年陸續賣出17間，實現大幅資本利得，但越南市場政策不透明、操盤難度比日本高。
• 台灣房地產租金投報率只有約4%，算不上好「雞」，但有兩個無可取代的功能：一是好區物件可長期抗通膨保值，二是需要急用現金時可直接質押給銀行調款，速度和便利性遠超其他資產，所以幾乎所有企業家都必然持有不動產。
• 她分享一次踩坑教訓：年輕時在台北買了一間靠近公墓的設計師套房，因為相信仲介「公墓不久後搬走」的話術，甚至為了說服自己不害怕、站在頂樓俯瞰公墓練膽。結果公墓沒有搬走，房子最終賠掉了近五成。她笑說：「在台北市還可以賠一半，我想我也是創下歷史了。」教訓：凡是「不久有捷運」「嫌惡設施快搬走」的模糊承諾幾乎不可信，即便議會通過決議也可能被推翻；買房前目的要先想清楚，情感因素和銷售話術是決策最大的敵人。

詳細內容

「馬雞豬理論」：房地產資產三分法

戴如姐是台灣知名作家兼房地產投資人，本集是她為新開設的「房商必修課」宣傳而來，課程上線一週就吸引逾7,000人參與。她自創的「馬雞豬理論」廣泛流傳，甚至傳到中國大陸——她曾在大陸被同學一眼認出，對方第一反應不是「台灣的作家」，而是「馬雞豬理論講的那個人」。

馬（自住房）：安身立命的基地，選擇標準以居住需求為主，不需斤斤計較投報率。馬的隱性價值在於它是財務安全網——遇到資金急需，可以用房子向銀行質押，比向親友開口快速且有尊嚴。戴如姐觀察，幾乎所有企業家都持有不動產，原因正是這種「進可攻退可守」的財務彈性，而非單純追求租金收益。

雞（收租型物件）：重點是穩定現金流，租金投報率要夠高、空置率要低，「雞要會生蛋」。她強調，挑雞時必須完全排除個人情感——「我很喜歡日本所以想去買房」是自住邏輯，不是投資邏輯。日本水泥建築耐用99年，一隻好雞可以持續生蛋幾十年不死。

豬（增值型物件）：低點買進、等待大幅增值後出清，「養大了就殺」。豬的租金現金流可能偏低，但資本利得空間巨大；適合在快速成長的市場或房價大幅下跌後的市場布局。越南河內就是她整個房地產生涯中見過最好的一隻豬。

日本投資（2010-2019）：用1%借款吃進8-12%投報

2010年戴如姐開始在日本布局，當時日本房市仍在2000年後長期低迷的谷底，相當於「好股票遇到壞時機」，物件便宜但投報率卻高達8-12%。

她的公司在海外借款利率只有1%，日本不動產投報率卻有8-12%，扣除稅費手續費後套利空間仍有5-6%——等於用別人的錢生錢。最典型案例：她取得一塊土地，由日本房地產開發商蓋建物，Lawson 便利超商簽下租賃協議，雙方簽下25年長約、年報酬8%，第12.5年即全數回本，往後全是純利。

她在日本開設公司，利用企業費用抵稅的優勢進行投資，並每天看房、定期定額買進，持續累積物件直到2019年疫情爆發前。

越南投資：最好的一隻「豬」

2015年底至2016年初，戴如姐透過越南當地朋友協助，在河內一次買入10間房，是她整個房地產生涯中最大的單次押注之一。她原本也在胡志明市有布局，後來把胡志明的物件賣掉，集中押注河內，結果河內的漲幅超過胡志明市，成為她見過最好的增值型標的。2024至2025年間，她陸續賣出17間越南物件，順利實現大幅資本利得。

她也坦承越南市場的難度：外資持有不動產的法規不夠透明且隨時可能改變，在地人脈和資訊落差是決勝關鍵，整體操盤複雜度遠高於日本市場。

台灣房地產：保值工具與財務槓桿

台灣房地產的租金投報率大約只有4%，相比日本8-12%差距懸殊，算不上理想的「雞」。但戴如姐並不因此否定台灣不動產的持有價值：

• 保值抗通膨：好區物件（如台北市蛋黃蛋白區）租賃需求穩定、幾乎零空置，長期而言可有效對抗通膨；她觀察到台北市微風廣場一帶幾乎沒有空置的店面或辦公室，印證好地段的稀缺性。
• 財務槓桿工具：急需資金時，以台灣的房子向銀行質押是最快速的調款方式，比拋售股票或向人借款更快到帳、更有尊嚴；這是股票等金融商品無法替代的功能。

她24歲買的第一間台灣房子只花了90幾萬，月收6,000元租金，投報率約7%——雖然金額不大，但讓她從此建立對房地產的信心與眼光。

踩坑案例：台北公墓套房

她坦承曾在台北市買了一間靠近公墓的設計師套房，因為相信仲介「公墓不久就要搬走了」的話術，甚至為了說服自己不害怕、站在頂樓俯瞰公墓練膽。

結果公墓沒有搬走，房子最終賠掉了近五成。她笑說：「在台北市還可以賠一半，我想我也是創下歷史了。」

教訓：凡是「不久有捷運」「嫌惡設施快搬走」的模糊承諾幾乎不可信，即便議會通過決議也可能被推翻；買房前目的要先想清楚，情感因素和銷售話術是決策最大的敵人。

股市與房市的資產配置建議

戴如姐本人也有定期定額買ETF（包含0050元大台灣50），她把兩類資產視為互補而非競爭：

• 股市流動性高，2025年在AI帶動下表現亮眼，0050在2026年1月股票分割後約60幾元、截至錄製時已漲至約110元；她感嘆「錯過2025年還真可惜，連無聊的ETF都漲了」
• 房地產流動性低、回本慢，但可作財務工具對抗長期通膨；她指出，股市的資金最終也會流向「大家最想住的那間房子」，好區物件不愁買家

她建議薪資族採取「雙軌存款策略」：拿薪資20%定期定額投入ETF，同時另存20%作為專用的買房基金；買房基金也可以暫時放入ETF讓錢增值，等頭期款夠了再贖回使用。

精選語錄

「你又沒有要自己住，你喜不喜歡關你什麼事？」——談投資型物件應完全排除個人情感偏好

「好的地區，就算很老的雞，他也還是會生好蛋。」——好區房地產的長期保值力

「救急的時候你不需要去跟人家借錢，你去找銀行就可以，把你那隻馬暫時抵押掉。」——自住房作為財務安全工具的核心邏輯

時間軸

逐字稿中無明確時間戳資訊，無法列出逐段時間軸。