【房市ok嗎？】下個月馬上交屋、三年後才辦貸款？揭密地上權「買房變租車」神級套路，年輕人能跟進嗎？ft.林睿豪 海沃創意行銷 總經理

重點摘要

• 地上權物件因無土地所有權，銀行核貸上限僅七成，比一般房貸少一成，成為購屋痛點
• 利保建商推新付款方案：先付15%並完成公正手續，隨即入住，剩餘15%分三年繳清；若違約視同預售屋解約，買方損失已付15%；另提供第二方案由建商直接借給買方差額的那一成
• 全台近10年地上權招標成功約250餘筆，已建成約3,000戶、已辦理分戶貸款約2,700戶，未來10年預估再增3,000戶
• 北部定價約周邊市價七五折（台北大安區一般行情每坪180-200萬），南部折扣幅度較小但市場接受度反而更高
• 地上權版圖正在擴大：台北、新北三重土城、台中水湳（案子每坪約40萬起，周邊一般行情約60萬）、高雄、基隆皆有案子

詳細內容

地上權貸款瓶頸背景

2026年6月央行政策維持不變、未放寬管制，市場期待落空，讓地上權買家的貸款困境更加凸顯。地上權物件因買家不持有土地所有權，銀行核貸上限僅七成，相較一般房屋最高可達八成，等於買家須自行籌措更多頭期款，成為有意購屋者的主要門檻。

利保建商的創新付款方案

利保建商（由新河地產林瑞好總經理介紹）針對七成貸款的資金缺口，推出兩種配套方案：

方案一：尾款分三年繳、公正後立即入住

• 買方先付15%（與一般預售屋訂簽款比例相近），簽訂買賣合約
• 剩餘15%的還款計畫完成公正手續後，買方立即可搬入居住，不須等到全款繳清
• 剩餘15%分三年繳清，邏輯類似預售屋分期，但時序不同——此方案是入住後再繳尾款
• 若中途無力繳款，處理方式等同預售屋違約解約，買方損失已繳的15%

方案二：建商直接補貸差額

• 若買方資金不足以補足七成貸款之外的那一成差距，利保建商可直接借給買方該差額，讓買方湊足整體購屋資金

全台地上權供給現況

近10年全台地上權土地招標成功約250餘筆，目前：

• 已建成並交屋：約3,000戶
• 已辦理分戶貸款：約2,700戶
• 未來10年預估新增：約3,000戶

供給分散全台各地，非集中式開發。

各地分布與價格比較

台北市：近期陸續有新案推出，定價約周邊行情七五折。以大安區為例，一般行情每坪約180-200萬，地上權案依此打折出售。

新北市：三重、土城各有地上權案子。

台中：案例較多，水湳一帶推出18-21坪小坪數案，每坪約40多萬（周邊一般行情約60萬）；另有位於車站周邊的飯店型、以及商辦與住宅混合等多元產品類型。

高雄：鳳山武甲一帶早期有許多台糖土地被開發為地上權案，陸續累積較多供給。

基隆：最北端也即將推出地上權案，總價「幾百萬」起，讓主持人驚嘆親民程度。

南北接受度差異

台北市地上權與市價的折扣幅度較大（約七五折），但消費者接受度相對偏低。南部折扣幅度較小（因基期本就較低），市場接受度反而較高。這顯示購屋族對「省下絕對金額」的感受，比「打了幾折」的比例更直接影響購買決策。

精選語錄

「你這樣我白住三年喔？」「也沒有白住啦，坦白講房子是你的啦，你只是延後付那筆錢。」

「有土地怎麼可能，怎麼可能，一定不只40萬！」

「如果剛好你的周邊你覺得你的房價太高，你的周邊剛好可能有地上權……這個會是很有意思的狀況。」

時間軸

逐字稿中無時間戳記，以下為對話段落主題順序：

• 開場：地上權貸款問題與六月央行政策未放鬆背景
• 第一段：利保建商創新付款方案說明（首付15%即住、分三年付尾款；違約機制；建商補貸方案）
• 第二段：全台地上權供給數量統計（250筆標地、3,000戶建成、2,700戶貸款）
• 第三段：各地分布介紹——台北、新北、台中水湳案例、高雄鳳山武甲
• 第四段：南北市場折扣與接受度比較、未來基隆案推出預告
• 結尾：主持人邀請嘉賓重啟 YouTube 頻道