【房市ok嗎？】實價登錄也有假？同一個社區竟然有 3 種房價！ft.房市投資專家、宅男阿北 顏博志

重點摘要

• 同一預售社區可能並存三種價格：當初預售價（約40萬/坪）、屋主轉約賠售價（約38萬）、建商代銷現開價（約50萬），實價登錄無法區分這些差異
• 建商為消化賣不掉的餘屋，推出「保證回租」、「送裝潢」，甚至免費讓科技園區員工試住體驗，銷售花招持續翻新
• 剛交屋社區的第一批住戶是「白老鼠」，需面對公設點交延宕、管理費已繳卻設施無法使用、管理委員會與建商之間發生官司糾紛等風險
• 建議優先選擇已入住約五年的社區，屆時品質與糾紛狀況已明朗，鄰居也會主動提供真實資訊
• 對年輕人的建議：先存錢、增加理財知識，並做好投資準備

詳細內容

同一社區的三種房價

以某 A7 區域社區為例，同一棟建案出現三種不同成交價格：第一種是兩三年前預售時的原始價格（約40萬/坪）；第二種是屋主預測後市不佳、想盡快轉約或交屋後急售的賠售價（約38萬）；第三種是當初代銷公司從預售期撐到現在、帳面仍高掛的50萬開價。買方若不主動打聽，很可能直接以最高價成交，卻不知同社區存在願意以更低價格出售的房屋。

實價登錄的侷限性

實價登錄（不動產實際交易價格查詢系統）只記錄成交案件，無法呈現同一社區的多層次定價結構，也看不出賣方是原始屋主、轉約投資人還是建商直售。買方必須主動追查各類賣家，才能找到真正的底價空間。

建商消化餘屋的銷售手法

交屋後仍有未售戶的建商，常使用以下方式吸引買家：提供保證回租、送裝潢、送家電。最新手法是將空屋開放給科技園區員工免費試住兩三天，住得滿意再考慮購買，空著也是空著，順帶口碑行銷。

剛交屋社區的潛在風險

交屋初期，公設點交（如健身房、游泳池等公共設施的驗收移交）常有延宕，住戶已繳管理費卻無法使用設施。第一屆管理委員會主委（區分所有權人推選出的社區管理代表）特別容易捲入建商糾紛官司。部分建商提出以原價買回屋主房屋的方案，但若市場房價已漲至60萬/坪，屋主不願以40萬原價回售，雙方僵局最終走上法律訴訟。

選屋建議

建議買方優先考慮已入住約五年的社區：屆時建築品質已經過時間驗證，若有漏水、公設瑕疵等問題也都已浮現，鄰居會主動告知實情。反之，剛交屋社區資訊不透明，風險由第一批住戶承擔。

精選語錄

「那已經經過五年了，公設如果還沒有點交，或者是說有一些公設有一些瑕疵……你去看房子的時候鄰居也會出來跟你講說，你這不可以買啦，我告訴你我住這裡五年啦。」

「這些人通常是第一批白老鼠啦，你進去那剛好就是公司要點交嘛，你明明已經付了管理費囉，但是你的公設你用不到。」

時間軸

逐字稿未包含時間標記，無法列出時間軸。