【房市ok嗎？】建商跑路怎麼辦？危老都更一定要懂的「續建機制」！(上) ft. 朱學銘 (朱哥) 房地產專家

重點摘要

• 北投柏山岩是百分之百純危老更新案，因基地小、地下室只能做成本更高的倉主式車位，造價飆升至每坪30多萬元，建商評估後發現與預期相差整整10萬、完全無利可圖，選擇落跑，甚至連向地主預收的預售屋自備款也一起捲走，地主錢財兩失。

• 危老或都更過程中若原始地主過世，處理方式並不複雜：等到新房完成「第一次總登記」時，直接辦理繼承手續登記給子女即可；無論幾個子女，依繼承比例分配，中間所有權的流轉並非最關鍵環節，有信託機制保障則結果更有保障。

• 政府設有「續建機制」作為建商爛尾樓的保障工具，保費費率約為工程款的萬分之二（0.02%）；以工程款達數億元的案子計算，保費輕易高達數千萬元，後續接手建造通常由銀行旗下的建金（建築融資）公司執行。

• 大型建商如國泰才具備申請「權力變換」的規模，但同樣因顧慮少數地主不同意而趨於保守，有時提出先付購地款以加速整合；小基地危老案利潤薄，真正願意談的幾乎只有中小建商，而中小建商財務體質脆弱、落跑風險反而更高，形成惡性循環。

• 台北市與新北市均已建立並實施「強拆機制」，對符合條件的老舊建物可強制拆除，且已有具體執行案例；此機制有助於降低少數地主拒絕配合（即「釘子戶」）對整體都更進程的阻礙。

詳細內容

北投柏山岩危老案：建商落跑始末

柏山岩是北投一個在去年（2025 年）或前年（2024 年）期間出現問題的百分之百純危老更新案。朱學銘指出，此類小型基地案存在結構性困境：基地越小造價越高，因地下室空間不足以設置升降機車位，只能改用成本更高的倉主式車位，進一步推升整體工程造價。當建商將工程款報到每坪30多萬元，相較原本預期多出整整10萬元，利潤空間完全消失。建商在評估後選擇落跑，還連帶捲走向地主預收的自備款，讓地主面臨房子未蓋成、錢也追不回的雙重困境。

危老案地主過世後的繼承處理

都更或危老案往往歷時數年，原始地主在案件推進期間過世的情形並不罕見。朱學銘說明，這在法律上的處理並不複雜：等到新房完成「第一次總登記」時，直接辦理繼承手續，將產權登記到繼承人（子女）名下即可；無論幾名子女，皆依繼承比例分配。他認為，只要事先有信託機制保障權益，中間所有權流轉的細節並非重點，最終登記結果才是關鍵。

續建機制：爛尾樓的政策防護網

為避免建商中途棄工形成爛尾樓，政府建立了「續建機制」，透過保險方式提供保障。費率約為工程款的萬分之二（0.02%），以規模較大的案子計算，保費可輕易達到數千萬元。一旦建商無力續建，通常由銀行旗下的建金（建築融資）公司接手後續工程。朱學銘也點出，建商落跑有時並非主觀惡意，而是客觀上造價過高、完全無利可圖所致，這讓機制的實際觸發情境更為複雜。

大小建商的風險差異

台灣都更市場存在明顯的規模分歧。國泰等大型建商才具備向主管機關申請「權力變換」的規模與資格，但即便如此，他們同樣因顧慮少數地主拒絕配合，在整合不確定性高時趨於保守，有時提出先支付購地款的方式以加速整合。吉美等中型業者雖能承接如大安路電信局旁等較大型案子，但多數小型基地危老建物，吸引到的幾乎只有財務體質較為脆弱的中小型建商，一旦市況惡化，落跑風險相對更高。

雙北強拆機制的進展

台北市與新北市均已通過並實施「強拆機制」，賦予政府機關對符合危老條件建物強制拆除的法律依據，且目前已有具體執行案例。此機制的設計初衷在於降低少數地主拒絕配合（即「釘子戶」）對整體都更進程的阻礙。節目後段，主持人徐佳馨計畫請朱學銘進一步分享產權登記的實務細節，以及他處理釘子戶的第一手經驗。

精選語錄

「越小的基地造價越高……人家報價要報30多萬，一報，差10萬，他說那我賺什麼。」——朱學銘

「萬一我家鳥鳥的話，會來跟我談的也都是中小公司啊，對吧。」——朱學銘

時間軸

逐字稿未包含時間戳，以下依對話段落順序列出：

• 開場 — 主持人徐佳馨說明邀請朱學銘的緣由（源自與黃振雄老師的對話建議）
• 第一段 — 北投柏山岩危老案始末：小基地造價飆升、建商落跑並捲走自備款
• 第二段 — 地主過世後的繼承過戶處理方式與信託機制
• 第三段 — 續建機制保費（萬分之二工程款）、銀行建金公司的接手角色
• 第四段 — 大建商（國泰、吉美）與中小建商的風險差異；整合門檻討論
• 第五段 — 雙北強拆機制已有案例實施
• 片尾預告 — 下段將討論產權登記細節與朱學銘的拔釘子實務經驗