【房市ok嗎？】老公寓住 10 年資產翻倍？掌握 4 大關鍵，小資族也能靠老屋大翻身！(下)ft.朱學銘 (朱哥) 房地產專家

重點摘要

• 都更最常見的分配方式是住戶拿約0.71、建商拿0.29，接近七三比，意思是地主能回拿約73%的建坪，比直接賣土地更有利，但前提是地段夠吸引建商主動整合。
• 台北市建築造價大幅攀升，15樓以下RC（鋼筋混凝土）結構目前每坪約需28.5萬元，比過去的22至25萬貴了不少；若要蓋到25樓的SRC（鋼骨鋼筋混凝土）結構，成本更高，直接壓縮建商的利潤空間，讓整合難度上升。
• 持分人數是都更能否推動的最大變數：朱玄明曾遇到超過三百位持分人的好地段案子，當場婉拒，因為三百多種意見幾乎不可能整合到共識，人的複雜度遠比地點更難克服。
• 全台超過30年的老屋占整體住宅存量六成，台北市更高達72%，老屋需求龐大，但從開始整合談判到真正動工，最少要五年，多數案子長達十年以上。
• 買老屋自住最重要的第一步是全面更換水電管線，而水電費用在整體裝修預算中佔比相當高，購屋者要先做好心理準備；另一種策略是「包租代管」——以簡單裝修出租、靜待都更——但這與自住邏輯完全不同。

詳細內容

都更分配比例：住戶七成、建商三成

都更整合中，住戶與建商之間最常見的坪數分配比例約為0.71對0.29，亦即地主能回拿約73%的建坪。朱玄明解釋，這個比例是由建商根據造價成本與預期利潤計算後提出的，地段越好、土地增值潛力越大，住戶在談判中能爭取到的比例也可能更高。

造價飆漲，15樓以下RC每坪已逼近30萬

朱玄明說明，建築高度50米以下（約15層）且地下室不超過3層（約12米深）的案子，依規不需進行結構外審，相對可控制成本。然而即使如此，目前台北市15樓以下RC造的每坪造價已漲至約28.5萬元，比過去的22至25萬高出許多；若要興建25樓高的SRC結構，費用更上一層樓。這波造價上漲讓建商在評估都更案時更加謹慎，也間接壓縮了住戶能談到的分配比例。

三百多位持分人，好地段也回絕

朱玄明分享親身案例：有人介紹一處地點相當好的基地，好幾百坪，他一聽很心動，準備簽約，卻發現持分人超過300位，當下決定放棄。他說，三百多個人代表三百多種意見，光是要讓所有人同意同一套條件就幾乎不可能，整合成本與時間根本無法估算。這個例子充分說明都更的核心挑戰往往不在地點好壞，而在人的複雜度。

台灣72%台北老屋等都更，但整合動輒十年

根據朱玄明引用的數據，目前全台超過30年的老屋占整體住宅存量六成，台北市更高達72%，幾乎望眼所及都是老公寓。這固然代表都更的長期需求巨大，卻也代表整合量體驚人。朱玄明坦言，即便地段條件不錯，從開始接觸住戶談判到正式動工，最少要等五年，很多案子更長達十年，投入者必須有長期抗戰的心理準備。

買老屋自住：水電翻新是最大隱形成本

朱玄明提醒，購入三四十年老屋打算自住的人，進門第一件事就是全面更換水電管線，因為老舊管線不只有安全疑慮，實際使用品質也差。水電這一塊在整體裝修預算中佔比相當高，是很多人在買屋時容易忽略的隱形成本。另一類業者則走「包租代管」路線，以最低限度裝修維持出租，同時靜待未來都更時機，這是截然不同的投資邏輯。

精選語錄

「地點也很好啊，可是人太複雜了。」——朱玄明說明為何拒絕超過三百位持分人的案子

「現在以15樓以下，RC造的，大概就要28萬5千塊，以前大概是22到25萬。」——朱玄明談台北市現行造價現況

時間軸

• 逐字稿未含時間戳記，無法整理時間軸。