【房市ok嗎？】房價回不去了！桃園觀音2字頭、龜山4字頭已是極限？│徐佳馨 ft. 《住展雜誌》企劃研究室總監暨發言人——陳炳辰

重點摘要

• 市場氛圍極度低迷，買方不只不買，連案場都懶得進，對建商讓利消息也持懷疑態度，宛如「被渣男背叛後連好話都不信」
• 部分建商主動拉長施工期（工程期），搭配彈性付款，桃園某案月付款低至約一萬元，比買車貸款還便宜
• 建商與代銷人員姿態極低，願意詳細說明規格並透露讓利戶別，此為近年少見
• 二線區域（如觀音、新竹二線、台中二線）房價已回到「二字頭至三字頭」（約20–30萬元/坪），基本反映區域合理行情
• 房價難以大幅回跌的三大支撐：實價登錄透明化（建商不能賣太低免得被前期買方追殺）、美伊局勢引發通膨預期、股市資金可能部分轉入不動產

詳細內容

市場信心崩盤——買方心態分析

目前市況不只是「買氣冷」，而是買方連進案場看屋的意願都極低。即便建商釋出讓利訊息，買方也傾向懷疑「便宜一定有問題」，呈現一種長期失望後的防衛性不信任，與過去搶購熱潮形成強烈對比。

建商因應策略——拉長工程期、彈性付款

為刺激買氣，部分建商刻意將施工期拉長，讓簽約後的分期付款金額大幅降低。桃園某案例中，月付金額低至約一萬元；這類結構讓有意購屋者在工程期間資金壓力大幅減輕。訂簽款（自備款）仍需準備，但整體入場門檻比以往友善。來客量稀少反而使代銷人員服務更主動、態度更低姿態。

價格現況——二線區域回歸行情

目前觀音一帶約25萬元/坪，新竹二線、台中二線等區域也出現「二字頭至三字頭」的案子。主講人陳秉承（助展雜誌總監暨發言人）認為這些價格已接近區域合理行情下緣，若非重大外部衝擊（如地緣政治重大事件），要回到更早年的超低價位幾乎不可能。

價格為何難大幅下跌

1. 實價登錄制度：成交價格公開透明，建商若降價銷售新戶，前期已購客戶可依此要求解約重簽（即「銷波塊」糾紛），使降價空間受限
2. 通膨預期：美伊衝突導致市場對通膨升溫有所預期，資產保值需求上升
3. 股市資金移動：股市表現強勁但波動加大，部分資金有望轉往不動產

給有意買房者的實務建議

• 一定要親自到案場，書面資料不如現場了解完整
• 可要求更高規格裝潢或其他附加條件，建商現在普遍願意談
• 不要期待「極致便宜」，合理行情已是現階段能爭取的上限
• 若看到符合區域行情的案子且付款方式彈性，可開始積極評估

精選語錄

「建商跟你講說這個比較便宜，買方都還不信，就會說為什麼比較便宜一定有問題，這種就是被渣男背叛過很多次，渣男講什麼都不行的。」

「現在能有人來看案子，就是相對之下已經是一個很好的狀態，所以會跟你講解得非常詳細，甚至告訴你哪一層哪一戶價格上面已經有讓利的可能性了。」

「你要回到2016是不可能，那個時代已經一去不復返了，房價走得比時間還快。」

時間軸

本集逐字稿無明確時間戳記，無法提供分段時間軸。