【房市ok嗎？】板橋驚現5字頭、大同區千萬有找？「便宜房」背後隱藏的代價是？│徐佳馨 ft. 《住展雜誌》企劃研究室總監暨發言人——陳炳辰

重點摘要

• 基隆七堵在329檔期推出逾八十億元大案，銷售表現意外超越新竹，主因新竹建商仍在消化舊有庫存、推案腳步放緩
• 全國性大型建商在二線城市普遍暫時收手，當前推案主力回歸各地在地建商
• 建商因應冷市以「低首付、工程期彈性付款、售後回租」等方式變相讓利，但正式宣告降價者極少
• 板橋亞東醫院周邊豪宅案憑藉內建阻尼器（制震裝置），2024年大地震後口碑發酵，二期成交價達每坪130萬以上
• 低總價物件（台北大同區千萬以下、社子七字頭）快速售罄，印證「便宜的房子不是有故事就是有事故」的市場定律

詳細內容

基隆七堵逆勢推案，意外超越新竹

329檔期中，基隆有一家資本實力雄厚的建商（在三重同期亦有推案）在七堵區推出逾八十億元大型案子，銷售表現意外優於新竹。新竹方面，部分在地建商仍在消化關埔一期等舊有庫存——因當地案子賣舊照樣獲利，不急著推新案——導致329檔期新案量不如預期。

建商因應市況的四種變通策略

面對低迷買氣，建商普遍採取以下手段而非正式降價：

• 低首付＋工程期分期付款：拉長付款週期，降低買方每月負擔
• 贈送裝潢：仍有案子以附贈裝潢吸引買家
• 售後回租：建商保證買後代為出租，實為變相降價
• 分批推案：原計劃整批上市的大型案子改為分批銷售，避免庫存一次堆積、自傷行情

板橋豪宅案：阻尼器效應帶動二期成交飆升

板橋亞東醫院附近某豪宅，一期成交約每坪九十幾萬，二期開價百萬以上。2024年4月大地震後，一期屋主發現屋內物品完全未受損，歸功於房屋內建阻尼器（吸收地震能量的制震裝置）。滿意的一期屋主因此再回頭購入二期，最終成交超過每坪130萬元，形成口碑效應。

蛋黃區外的選擇：便宜有其代價

業界常言「便宜的房子不是有故事就是有事故」，以下幾個案例說明：

台北社子（台北市門牌）七十萬元/坪：某在中和長期推都更、四號公園旁持續推案的知名建商，在社子島附近推案，售價偏低具吸引力，但坪數較小、多配機械停車位。儘管如此，因具台北市門牌，現已近銷售尾聲。

台北大同區千萬以下物件：不到一千萬即可入手，快速售罄，顯示低總價在市場上有強烈的剛需支撐。

台北市蛋黃區：信義區、復興南路等核心地段每坪動輒130萬至140萬，復興南路沿線偶有八字頭，信義精華區已無低於百萬的空間，房價如鐵板一塊。

二線城市與海線地區壓力最重

• 桃園觀音：部分案子每坪僅二十六萬元，總價不到一千萬，但在當前市況下仍難以去化
• 台中梧棲、清水（海線地區）：面臨明顯的銷售壓力，景氣如「雞湯變清水」
• 南投草屯：曾有四字頭算是相對理想，如今三十萬出頭都難以站穩，部分案子已回落至二十五萬左右

利率環境與央行政策展望

目前一般房貸利率普遍超過2%，新青安（新青年安心成家貸款，政府首購優惠方案）從2.0%已升至2.3%。即便如此，相較於民間借貸的2.8%仍屬偏低。討論中認為，即使央行放寬政策，在當前利率環境下（2016年時利率僅約1%出頭），刺激買氣的效果也將相當有限，難以複製當年榮景。

精選語錄

「便宜這件事情，你便宜通常都會付出一定程度的代價。我們這個行業常會在講：便宜的房子如果不是有故事就是有事故。」

「我地帳就買好了，就是有一點點：我想推就推。」（形容資金充裕的建商不受市況左右、按自身節奏推案的心態）

「台北市它有它一定的這種鐵板一塊的房價。」

時間軸

本集逐字稿無時間戳記資訊，無法列出時間軸。