【房市ok嗎？】房客欠租直接「斷水斷電」？小心租金沒拿到先吃官司！ft. 黃子洋 永策不動產股份有限公司 執行長

重點摘要

• 包租代管課程近年大量興起，吸引許多人以「穩定現金流」為目標入行，但業者黃子洋指出課程通常只講賺錢、刻意淡化三大風險：空租期、房客欠租、違建隔間——「老師沒跟你講這行有風險，那才是最大的風險」。
• 房客篩選有一套完整 SOP：先電話初篩詢問職業和上份租約不續租的原因，再以預約方式看房（不立刻帶看，藉此培養房客守時習慣），現場觀察談吐與邏輯，最後視情況要求房客提供工作或收入證明，可大幅降低日後麻煩房客的比例。
• 房客欠租，台灣多數房東習慣得過且過，等到忍無可忍才想斷水斷電或換門鎖，黃子洋說這兩招都是違法行為；正確做法是主動出擊，不靠電話溝通、直接約好時間現場面對面談判，讓房客從心理上把房租視為優先繳款項目，排在水電費之前。
• 新手最常犯的錯是把一間房隔成多間套房以最大化租金，但各縣市近年嚴抓違建隔間，加上租金定價過高導致空租期拉長，前期改裝成本可能完全回收不了。
• 把房子交給包租代管業者前，最重要的是先看合約——黃子洋指出九成九的業者都沒有正式簽委任書，合約是否涵蓋修繕責任歸屬（如冷氣故障誰修、燈泡誰換）以及房客糾紛處理 SOP，是判斷業者專業度的第一指標。

詳細內容

包租代管是什麼？為何這幾年特別火？

包租代管是業者向房東承租房子、再轉租給房客並負責日常管理的商業模式，約從 2018 年（107 年）租賃專法上路後逐漸興起，近一兩年格外熱門。由於一件租賃管理案的利潤比一件買賣仲介案低約 20 倍，大型業者早期不願投入，反而是中小型業者在這塊耕耘；之後各種網路課程大量冒出，教人「租一間房、隔成套房、穩定收租」，市場快速擴張，但品質也隨之參差不齊。

聽起來很穩，風險在哪裡？

包租代管在結構上看似完美：有實體不動產、有人住、每月有現金流。但黃子洋指出，「穩定」的前提是房客要穩定繳租、房子不空租，這兩個條件並不保證成立。他歸納課程常略過的三大風險：

1. 空租期：沒找到房客時，業者仍需向房東繳租，資金壓力全在業者身上。
2. 房客欠租：追討程序繁瑣，法律途徑曠日費時。
3. 違建隔間：各縣市近年嚴抓，隔間套房若被要求拆除，前期改裝成本全賠。

他直言：上完課覺得人生有了新引擎，卻沒想好「萬一找不到房客怎麼辦」，才是最危險的狀態。

如何在第一關就篩出好房客？

黃子洋分享的租賃篩選 SOP 有以下幾個步驟：

• 電話初篩：詢問職業、上份租約何時到期、為何不續租、為何跨行政區找房。這些問題能初步判斷對方狀況是否穩定。
• 預約看房，而非立刻帶看：預約本身就在測試房客守時的習慣，因為日後繳租也是「約定時間」的概念。
• 現場觀察：衣著、談吐、邏輯是否正常。
• 必要時請房客提供文件：如工作證明或薪資條，視房東需求而定。

透過這套流程，黃子洋表示他輔導過的案例中，篩選出的房客品質明顯優於房東自行亂找的情況。

遇到房客欠租，千萬不能做這兩件事

黃子洋在授課時固定詢問台下：「有沒有現在正在收不到租金的房東？」通常約有一成左右舉手。他觀察台灣房東普遍個性善良、傾向拖延，等到完全忍無可忍，才會想到「直接斷水斷電」或「換掉門鎖」把房客逼走——但這兩種做法都屬於違法行為，房東可能還沒拿到欠款，就先被告上法院。

正確做法：主動出擊，不靠電話溝通、直接約好時間現場面對面談判。他指出，房客通常是在有能力付款的情況下選擇「先繳誰」（優先繳信用卡費？電費？還是房租？），所以讓房客從心理上把房租排第一，才是治本之道。堆積雜物、環境惡化也是一個早期信號，應及早介入而非等到無法收拾。

如何挑一個靠譜的包租代管業者？

黃子洋建議房東從三個角度評估：

• 合約：是否有正式委任合約？內政部版本可從網路下載，但他建議針對房東保護條款再加強，例如冷氣故障誰負責修、燈泡由誰更換等細節，都應在合約中明定。他指出，目前九成九的業者並未正式簽署委任書，這是一個很明顯的警訊。
• SOP：業者是否有系統化的房客篩選與糾紛處理流程，而不只是口頭說說。
• 過往個案：處理過多少案子、遇到過什麼問題、如何解決——透過這些問答，大概率就能判斷業者的專業程度。

精選語錄

「如果說今天你去上一堂課，老師沒跟你講這個行業有風險，你就要小心，它就是最大的風險了。」

「斷水斷電不可行，換門鎖也不可以。首先還是要先跟他好好溝通，甚至約好時間，現場碰面聊。」

「我們通常會第一個先繳給誰而已——是先繳卡費，還是先繳電話費，還是先繳給我們房租？當然要讓他先繳給我。」

時間軸

（逐字稿無時間標記，以下依內容段落排列）

• 開場：包租代管的吸引力——穩定現金流、台灣人對被動收入的偏好
• 產業沿革：2018 年（107 年）租賃專法上路，中小型業者起家，課程商機興起
• 房客篩選 SOP：電話初篩→預約看房→現場觀察→視需求要文件
• 新手陷阱：隔間套房違建風險、定價過高導致空租
• 欠租處理：斷水斷電換鎖違法，主動面對面溝通才是正解
• 選業者指南：先看合約、問 SOP、問過往個案
• 結語：市場雖火熱，入行前必須先了解風險與降低風險的方法