【房市ok嗎？】砸 7,000 萬買店面竟不能開餐酒館？專家揭露地下室「這隱藏地雷」！│徐佳馨 ft. 張義權 不動產估價師

重點摘要

• 買方花七千萬購入和平東路一樓加地下室店面欲開餐酒館，卻因地下室登記為「防空避難室」而拿不到執照，陷入無法解約的糾紛
• 台北市絕大多數大樓地下室均登記為防空避難室（不計入容積率），依法不得作商業使用，百貨美食街之所以合法，是因為蓋房時即規劃並計入容積率
• 除了一般人熟知的土地使用分區（住宅區、商業區、工業區），每棟建物還有「建物法定用途」，決定各樓層可申請何種營業登記
• 建物法定用途影響採光、通風、消防、逃生，以及樓板載重，隨意改建套房或變更用途均有結構安全疑慮
• 仲介廣告常見「店住辦」說法在法規上幾乎不可能成立，三種用途的建築規範截然不同

詳細內容

七千萬店面的實際案例

不動產估價師兼大安區調解委員張藝權老師，分享一起調解案例：買方以總價七千萬元購入台北市和平東路某巷弄的一樓加地下室店面，簽約後已付三千萬、辦理過戶，準備以另外四千萬申請銀行貸款開設餐酒館。銀行詢問用途並要求出示執照，買方才發現地下室全部登記為「防空避難室」，依法不能作商業使用，地下室面積無法納入，僅憑一樓面積根本無法營業。

買賣雙方的法律攻防

買方以合約載明「經營餐飲業」為由主張賣方違約；賣方律師則反駁，合約寫的是「餐飲業」，買方申請的是「餐酒館」，兩者不同，因此賣方並未違約，堅持不退款。此一爭議導致調解破局，雙方各自延請律師對峙。

防空避難室為何不能做商業使用

早期建商蓋房時習慣將地下室登記為防空避難室，因為防空避難室不計入容積率，可增加地上層的銷售面積。然而不計入容積率的代價，就是該空間不能作任何商業用途。百貨公司地下美食街之所以合法，是因為建商申請建造執照時就將其規劃為商業空間並計入容積率，而非事後加掛。

建物法定用途的隱藏風險

除了土地使用分區，每棟建物在建造執照核發時，各個空間已賦予特定「法定用途」（如店鋪、住家、辦公室、防空避難室）。申請營業登記時，市政府會核對建物現況與法定用途是否相符。張老師提到另一個案例：某大樓地下室V1原為港式餐廳，後被投資客買下分割為30個攤位出售，買方集體向銀行申請貸款時，銀行查證發現只有2個攤位的用途登記為店鋪，其餘28個均為防空避難室，導致多數攤位無法取得融資。

「店住辦」廣告是不專業的說法

張老師指出，仲介廣告常標榜「店住辦皆宜」，但店面、住宅、辦公室三種用途對採光、通風、消防、逃生動線及樓板載重的法規要求各異，一棟建物不可能同時完全符合三種條件，這類廣告用語顯示業者對法規的陌生。

精選語錄

「台北市絕大部分地下室的營業場所都是違規的，幾乎都不可以做商業使用。」

「合約你講的是餐飲業，可是你現在申請的是餐酒館，我沒有違約欸。」

「你這樣告訴人家你一點都不專業——不可能可以做店面也可以當住家也可以當辦公室，因為這三個條件是不一樣的。」

時間軸

逐字稿中無明確時間標記，無法列出時間軸。