【房市ok嗎？】買房貸款像開盲盒？這 3 招教你成為銀行眼中的「優質好咖」！│徐佳馨 ft. 中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富

重點摘要

• 貸款審核是「人 × 物」的組合：借款人條件再好，物件差也拉低成數；但最終仍以借款人的還款能力為核心
• 信用報告必須乾淨（無循環信用、非「信用小白」），且須有足夠收入，兩者缺一不可——信用分數 800 分但收入為零，可貸金額仍是零
• 月薪換算可貸金額公式：月薪 × 14 ÷ 12 × 70% ÷ 38，以月薪 5 萬元計算，最高可貸約 1,000 萬元
• 副業收入（如家教）可被部分銀行認列，前提是須存入本人帳戶留有紀錄
• 無信用紀錄者建議前往大賣場辦信用卡，業務員以核卡為主要業績，審核通過率較銀行櫃台高

詳細內容

貸款審核的核心邏輯：人 × 物

銀行審核房屋貸款時，同時評估借款人條件與擔保品（物件）品質。借款人條件再優質，若購買的是銀行不青睞的物件，貸款成數仍會偏低、利率偏高、年限縮短；反過來，物件再好，借款人條件不足也難以取得理想條件。

最終，銀行的核心關切是「誰來還錢」，因此借款人條件仍是決定性因素。

銀行眼中的「好咖」條件

信用報告：必須乾淨，無信用卡循環利息紀錄，也不能是完全沒有信用往來紀錄的「信用小白」。

收入：信用再好，若收入為零，可貸金額同樣是零。兩個條件皆為基本門檻，不能只靠其中一項。

月薪換算可貸金額的公式

1. 月薪 × 14（含年終獎金換算年薪） 例：5 萬 × 14 = 70 萬年薪
2. 年薪 ÷ 12，取月均收入 70 萬 ÷ 12 ≈ 5.83 萬
3. × 70%（銀行收支比上限，部分銀行為 60%） 5.83 萬 × 70% ≈ 4.08 萬
4. ÷ 38（每 1,000 萬元貸款，每月約需還款 38,000 元，以利率 2.5%、30 年計） 4.08 萬 ÷ 3.8 ≈ 1,074 萬

結論：月薪 5 萬元者，理論最高可貸約 1,000 萬元。建議心中保守抓 700–800 萬，避免取最高值帶來過高財務風險。若無年終獎金，步驟一改乘以 13 或 12，可貸金額相應下降。

副業收入的認列方式

兼職家教、接案等副業收入，部分銀行可計入貸款審核的收入，前提是必須將收入存入本人帳戶，留有具體資金往來紀錄。非所有銀行皆接受兼職收入，且採認兼職收入的銀行，貸款利率通常不是市場最低，申請人需做好取捨。

信用小白如何建立信用紀錄

完全沒有信用紀錄的人申辦信用卡，建議前往大賣場或百貨公司的信用卡申辦攤位，而非直接去銀行臨櫃或上網填單。原因是大賣場的信用卡業務員以核卡量為主要業績，有強烈動機協助申請人通過審核；銀行櫃台人員則將此視為次要工作，主動協助意願相對較低。

精選語錄

「銀行眼中沒有好人壞人，只有好咖跟爛咖。」

「信用 800 分，收入等於零，可貸金額還是零。你空有一身好功夫，沒有倚天劍、沒有屠龍刀，你還是白搭。」

「不要凡事都要最低，最低有時候並不屬於你——我也想跟林志玲交往，但我就不是她的菜啊。」

時間軸

逐字稿中無時間標記，無法提供時間軸。