【房市ok嗎？】為什麼我條件不差，房貸卻過不了？真相可能是你太「清白」了！│徐佳馨 ft. 中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富

重點摘要

• 信用卡有循環利息者申請購置房貸，被拒件的機率極高，銀行會認為連信用卡都管不好的人無法管理房貸
• 信用卡分期雖會降低信用分數（因拉高使用率），但能大幅提升「收支比」，反而對可貸金額有正面效果
• 信用卡「使用率」是信用分數的重要組成，建議分散辦多張卡、避免單張使用率過高
• 不要輕易幫朋友擔任保證人；保證責任會跟著你直到該筆貸款結清，感情再好也難維持房貸的二三十年
• 自營商、創業者非銀行優先對象，應先把每日營收乖乖存入銀行、累積存折基數，或成為銀行 VIP，才能提升貸款通過率

詳細內容

貸款是「玄學」也是學問

主持人與來賓李坤副（知識長）開場即點出：貸款無法純用科學邏輯解釋。相同條件的兩個人，去同一家銀行的不同分行、找不同承辦，結果就會不同。因此要盡量用可量化的方式提高自己的過件機率，而不是找「最低利率的銀行」。

信用卡循環——過件最大殺手

申請購置房貸時若有信用卡循環利息，銀行會認為申貸人連小額信用都管不好，被拒件的機率很高。相較之下，若是辦理「增貸（原物融資）」，可向銀行說明資金用途是整合負債，尚在可接受範圍。

信用卡分期——傷小分、賺大收支

信用卡分期付款確實會拉高「使用率」，進而拉低信用分數，但這只是「小傷」。真正的益處在於它會提升「收支比」：分期 10 萬元，銀行計算收支約加 1 萬元；換算可貸金額，少 1 萬元收支約少 100–200 萬元貸款額度，影響遠超信用分數的小扣分。

信用卡使用率——信用分數關鍵

信用分數的一部分來源是信用卡使用率。舉例：10 萬額度的卡，分期 6 萬加上當月再刷 3 萬，使用率即達 90%，信用分數自然下降。建議辦多張卡分散使用，避免將消費集中在單一張卡，以維持較低的整體使用率。

保證人——「人呆才做保」的完整解釋

「人呆才做保」這句話的對象是朋友，而非配偶。夫妻互為保證人買房屬合理。但幫朋友、閨蜜、兄弟擔保，風險極高——房貸動輒二三十年，保證責任全程跟著你；若十年後換了電話、失去聯絡，銀行通知不到，你便可能在不知情下上了聯徵（信用負面記錄）。一旦出事，要解決這種複雜的保證問題需要耗費大量精力。

自營商、創業者的貸款心理建設

現在越來越多年輕人選擇創業，但銀行不視自營商為優先貸款對象。自營商在申請貸款前，應先做好心理建設：不要先問「哪家利率最低」，要先問「哪家銀行願意接受我」，且利率可能會稍高一些。
提升貸款通過率的方式：把每日營業額規律存入銀行帳戶，累積存折基數；存款越多，過件率越高。若能達到部分銀行的 VIP 門檻（各行不同，部分約需一千萬至三千萬元資產），可享受更寬鬆的審核條件。

精選語錄

「貸款這門學問它很特殊，它很特別，它不能用科學的角度去看。同一家銀行找不同分行，結果也不一樣；同樣一個分行找不同承辦，結果也不一樣。」

「信用分數 800 分，你的收入等於 0，你的可貸金額也是等於 0，也是白搭。」

「你既然選擇了自由創業，那你要自由，那自由要付出代價——利率稍微會高一點而已。」

時間軸

本集逐字稿無明確時間標記，以下為段落主題順序：

• 開場：介紹來賓李坤副知識長與「房屋貸款知識家」LINE 社群背景
• 段落一：貸款是「玄學」的原因——相同條件不同結果
• 段落二：信用卡循環對購置房貸的嚴重影響
• 段落三：信用卡分期對信用分數與收支比的雙重效果
• 段落四：信用卡使用率如何影響信用分數、多卡分散使用的建議
• 段落五：保證人風險——「人呆才做保」的完整說明
• 段落六：針對自營商、年輕創業者的貸款心理建設與存款策略
• 結尾預告：下一段將以命理角度看 2026（本集發布年份）年房地產市場