EP.636 《房商必修課》值得上嗎？我從吳淡如身上學到的買房六件事

重點摘要

• 台北2011-2024年（13年）房價僅漲52%，台中漲127%、高雄漲104%、桃園漲126%；同期持有0050以年化約10%複利計算，累積報酬遠超台北房產——吳淡如直指台北房產年化報酬率只有約3%，代表選對城市比死守台北更重要。
• 買房地點首看「兩高」：高學歷就業市場加上高薪收入，才是人口持續流入、房價抗跌的根本；偏遠地區如日本青梅、熱海等度假型房產，少子化後人口外流，房子從資產變負資產，連溫泉費都可能壓垮持有成本。
• 吳淡如鎖定人均GDP從3000到1萬美元成長階段的市場進場：2006年深圳以每平米6000人民幣買入萬科城，後漲至6萬人民幣翻10倍；2016年看準越南胡志明市人均GDP接近3000美元的起跑點進場，賣出胡志明市的兩間房後轉赴河內買入十幾間，抓住首都房價會最終超越胡志明市的行情。
• 「馬豬騎驢」理論：理想自住房是「馬」，買不到時先買「驢」（騎驢找馬），例如買不起台北就先買台中，台中的房子租給別人的租金至少可以支付台北一半房租；若買的房子後來大幅增值，則升格為「豬」。投資房另需滿足：通勤不超過半小時、有軌道交通、人口持續流入。
• 善用房貸寬限期（只還利息不還本金），到期後換銀行重貸、繼續只還利息，讓本金轉投ETF滾利；吳淡如以親身案例說明，一間原價1400萬的老房子靠此法套出資金多次，房子現已市值3000多萬，本金幾乎從未還清。

詳細內容

瓦基錯失10年的親身故事

瓦基2011年進入台積電，憑薪資加股票年收早已破百萬，客觀上早具買房條件，卻以「存款可以再多一點、工作不確定是否會調動」為由持續租屋，直到2021年才在竹北買下第一間房——整整錯過10年。吳淡如指出，2011年竹北預售屋約20多萬元/坪，此後隨台積電擴廠帶動人口湧入，房價一路走高；當時的心理障礙（覺得20萬很貴、帳戶沒安全感）是新鮮人買房最常見的自我阻礙，代價是看著房價列車越開越遠。

2011-2024年各城市房價漲幅與0050的比較

吳淡如引用信義房屋指數（2011年第四季至2024年第四季，共13年）：台北市因基期高僅漲52%、台中漲127%、高雄漲104%、桃園漲126%，新竹地區因高薪科技聚落效應，漲幅同樣突出。她進一步指出，若同期持有0050、每年約10%複利計算12次，累積報酬遠超台北房產，說明台北房產年化報酬率約只有3%、其他城市頂多5-6%。房子真正的優勢不在投報率，而在「持有慣性」——人不會像賣股票一樣輕易賣掉房子，反而有助於強迫長期保值。

選房核心邏輯：人口、地點、軌道

吳淡如強調，台積電到哪設廠就買哪一說對「自住工程師」成立（確定要被派駐），但對投機性買家風險較高，因為設廠計畫可能更動。現階段選房的底層邏輯：

1. 人口流入：選就業機會密集、高學歷高薪產業聚落，如竹科周邊。
2. 地點、地點、地點：通勤距離是每天重複的機會成本，車程不應超過半小時；軌道交通可達性決定可居性，偏遠地區隨少子化越來越難賣。
3. 不買偏遠度假房：以日本熱海溫泉別墅為例，源泉費每年高達約80萬日圓，311大地震後一間只剩200萬日圓，持有人叫價100萬也有人接手，已完全變成負資產。

海外房市案例：深圳與越南的實戰

吳淡如2006年隻身赴深圳看房，在龍華區以每平米6000人民幣（約台幣10萬/坪以下）買入萬科城，後漲至每平米6萬人民幣，翻了整整10倍。她的選房根據：「好地區比壞地區抗跌，萬科是當時市占最高的建商」——品質加持是她一眼就決定的關鍵。

越南方面，2016年看準胡志明市人均GDP接近3000美元的起跑點進場，待漲幅顯現後賣出胡志明市的兩間房、轉至河內買入十幾間，理由是河內身為首都、地鐵已開始建設，房價會最終超越胡志明市。吳淡如的選國公式：人均GDP從3000到1萬美元的持續成長階段，且無戰亂中斷，是房價最快漲的甜蜜點。

「馬豬騎驢」理論詳解

吳淡如的房商課核心框架：

• 馬：理想的自住房，買到就是目標。
• 驢：退而求其次的過渡房，例如台北買不起就先買台中（騎驢找馬），台中的房子租給別人的租金至少支付台北房租的一半，逐步累積換屋能力。
• 豬：自住房後來大幅增值，「長肥了」，這是副產品而非主要策略。

她強調：自住房在你仍住著的期間不產生現金收益，本質是省房租。真正要做到財務穩健，需要第二間以上的投資房，或在確定的就業區域及早進場自住，再用增值後的貸款空間槓桿下一步。

房產與ETF的資產配置比例

依財力大小的建議配置（吳淡如框架）：

總資產	房產配置	ETF配置	備注
未滿300萬	不建議買房	全數存股	先累積頭期款
約1億	3,000-4,000萬	6,000-7,000萬	貸款可槓桿房產部位
約2億	1億2000萬	8,000萬	留2,000萬活用
10億以上	約7億	約3億	股票波動太大，比例降低

REIT（不動產投資信託）雖可配置，但最終增值的資產不屬於個人，無法取代實體房產的財富積累效果。美債因過去六年大跌、且美國政府赤字問題未解，吳淡如明確建議不要買。

活用房貸寬限期：用房子持續套現的策略

吳淡如以個人案例示範：一間1400萬的老房子，先全款付清後改以貸款操作——先借1200萬、寬限期內只還利息不還本金（當時利率僅約1%出頭）。五年到期後，依規定必須還本金，她選擇換一家銀行重新核貸，這次貸出1400萬，再次進入只還利息模式，本金套出繼續投資。如此循環多次，那間房現在市值已達3000多萬，本金幾乎從未真正還清，持有成本僅為歷年利息。

精選語錄

「如果你在一個高就業的高收入區的聚落工作，其實你的決意是先買個還可以的、沒那麼理想的房，叫騎驢找馬嘛。」

「人類是買漲不買跌，當你覺得我買了可能跌，我寧願租，可是其實日本全部算錯——尤其是東京的人，現在你在追，你也來不及了。」

「我一律只還利息不還本金，五年到期他一定要我還本金，我就換家銀行重新貸；你有沒有覺得，我根本就是在用我的房子——因為房子在增值。」

時間軸

• 開頭：節目介紹及課程廣告（房商必修課，優惠碼 WAKI 折300元）
• 段落一：瓦基2011年進台積電、2021年才買房的親身故事，吳淡如分析錯失10年的心理原因
• 段落二：信義房屋指數數據——台北/台中/高雄/桃園/新竹2011-2024年漲幅比較，與0050對比
• 段落三：深圳2006年萬科城買房案例（6000人民幣/平米→6萬人民幣/平米，翻10倍）
• 段落四：海外投資邏輯——人均GDP 3000-1萬美元成長階段是甜蜜點；越南胡志明→河內的轉場操作
• 段落五：「馬豬騎驢」理論詳解，各類型房產定義與適用情境
• 段落六：REIT vs. 實體房產的比較，各財力規模的資產配置建議
• 段落七：日本房市案例——2008年起布局東京店面、為何青梅/熱海是反面教材
• 段落八：房貸寬限期策略詳解，以個人老房子套現循環為例
• 段落九：吳淡如反對兒童保險與儲蓄險，建議直接存零股；節目感謝語